別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮古島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -6 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　半場　吉朗   TEL.

鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 7,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市上野字野原東方原１１０４番 ②地積 　(㎡) 613   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1:1 住宅 ＲＣ1 農家住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南東5m市道、北東側道 水道 野原公民館前停 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   180 ｍ、南    40 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺地域に陸上自衛隊駐屯地 配備、市総合庁舎移転、空港 周辺のホテル・商業施設進出 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 野原公民館前停　南東 方 120m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の農家集落地域である。周辺地域における陸上自衛隊配備、空港や新市総合庁舎等への距離的な利便性が見 直され、新築住宅やコンテナハウスなどが見られるようになり、今後も島外資本の影響力が高まると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上野地区及び城辺地区並びに平良地区外縁部に存する既存の住宅地域及び農家集落地域である。典型的な 需要者としては地縁的選好性を有する一次取得者が中心であるが、一部島外需要者も認められる。周辺地域における自 衛隊配備完了、新市総合庁舎移転、空港周辺へのホテル、商業施設進出等の影響により、新型コロナ後の先行きに対す る期待感も含め、再び強い上昇傾向が見られる。取引の中心価格帯は６００㎡程度で４００万円～５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅が多い既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用は断念した。比準価格は新 型コロナ発生後の市況を反映し代替競争関係のある事例を採用する事で、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求 められた。典型的需要者は自己使用を目的とした個人であり、居住環境や市場での取引相場から意思決定を行う傾向に ある。よって、代表標準地との検討を考慮の上、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮古島 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,930 円／㎡ [105.9] 100 100 [104.0] 100 [ 82.3] [103.0] 100 7,560  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,240 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により観光業、飲食業を中 心に甚大な被害が出る中、県内経済は、厳し い状況が続くものの、一部で持ち直しの動き が見られる。 周辺地域において自衛隊配備完了、新市総合 庁舎移転、空港周辺の大型ショッピングセン ターの工事進捗等、利便性向上の期待感から 地価は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +21.8 ％  ％