別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮古島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　山内　博人   TEL.

鑑定評価額 3,840,000 円  １㎡当たりの価格 6,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月14日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市城辺字比嘉比嘉１２５番 ②地積 　(㎡) 620   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南東11m市道、南西側道 水道、下水 比嘉停 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、１１ｍ 市道 交通 施設 比嘉停　南西方 50m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は県道７８号線から北側へ奥まった低層住宅地地域で地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状を 維持すると予測する。地価は都市部からの外延的発展等による住宅地需要の底上げから上方調整過程にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮古島南部の既成住宅地域一円。需要者の中心は自己の居住用不動産市場に参入する隣地所有者、地域事 情に精通する地元住民等が想定される。歴史的に血縁・親族等の集中する地縁的選好性の強い農家集落で、若年者ファ ミリー層は少ない。所有権異動は相続・贈与等が支配的で、第三者間取引は機会的・限定的であるが、需要は強含みで 推移している。土地は６００㎡前後で３７０万円程度、中古戸建１，４００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幹線道路沿いや公共公益施設等に近接する地域は、市中心部からの市街地浸潤、外延的発展により農地転用など宅地化 の進展が自然発生的・虫食い的に認められる。分譲市場はなく、借地よりも所有が上位にあり、依然として分家住宅な ど自己使用目的の取引が殆どである。公営住宅を除き、アパート等の第三者賃貸市場は形成されていないことから収益 価格は試算せず、市場の実態を反映する実証的かつ客観的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,930 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口約５．５万人、宮古郡の中心都市として 発展してきたが、先行き不透明な景気動向か ら離島経済の雇用情勢は不安定で需要者行動 は慎重である。 地域要因に格別の変動はない 接面方位（南東・南西）＋２％　角地＋２％ 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％