別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮古島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　喜久里　操   TEL.

鑑定評価額 9,260,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字下里大原８４２番１ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ学校に近い住 宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 元うえの停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 元うえの停　北東方 150m 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測。地価は取引が停滞していることから、当 面はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測するが、コロナ禍の影響等今後の動向に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮古島市平良地区の市街地及びその周辺の住宅地域と判断した。需要者は、島内の居住者が中心である が、島外や県外からの転入者も見られる。島内において、観光需要を背景として、近年は住宅地域の需要は高まりを見 せていたが、新型コロナウイルス感染症の影響から取引は停滞している。土地は総額５００～１５００万円程度、新築 戸建住宅は総額３０００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にはアパート等の賃貸住宅も見られるが、戸建住宅が中心で、地域内で収受可能な賃料水準や昨今の高騰し た建築費を考慮すれば経済合理的な賃貸経営が困難と判断されるため、収益価格は試算しない。居住の快適性や生活の 利便性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので 、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はコロナ禍の影響により、嚴しい状 況にあるが、持ち直しの動きも見られ、市内 の不動産市況も回復に対する期待感が高まり つつある。 既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はな い。需要は堅調であるが、取引は停滞してお り、地価は概ね横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％