鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

うるま 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４うるま -63	うるま市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東18m県道、北5.3m、二方路		（都）１住居 (70,200)
b	公０４うるま修１ -52	うるま市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西30m県道、中間画地		（都）近商 (90,200)
c	調０３うるま -37	うるま市		貸家建付地	（　）	長方形	南東19m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	調０３うるま -107	うるま市		更地	（　）	長方形	東18m県道、南3.6m、角地		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,009	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	76,071	100 [ 85.0]	89,495	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	87,700
b	(　 ) 62,024	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,210	100 [ 82.8]	75,133		73,600
c	(　 ) 81,258	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,689	100 [ 99.0]	81,504		79,900
d	(　 ) 60,479	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	58,717	100 [ 67.2]	87,376		85,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,600 円／㎡]

うるま 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域に存し、適切な素地等の事例が存しないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,087,770	1,107,526	3,980,244	2,826,600	1,153,644	（　0.9739） 1,123,534	（ 5.0 - 0.5 ） 4.5％
	⑧収益価格	24,967,422 円　　　　（　 44,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

うるま 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	565 ㎡	14.5 m x 37.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

低層店舗としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	95.0	285.00	1,549	441,465	3.0	1,324,395
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	95.0	285.00		441,465		1,324,395
								0

⑨年額支払賃料	441,465 円　×　12ヶ月　＝　 5,297,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,297,580 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 222,498 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,075,082 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,324,395 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,688 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,087,770 円　　　　（　 9,005 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	うるま公３０賃１５　　　　-1	1,277 ( 1,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,485	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,553 円/㎡　月額支払賃料（　 1,549 円/㎡）　基準階 1 F B
b	うるま調２８賃０６　　　　-5	1,524 ( 1,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,621
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

うるま 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	252,000 円	42,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	158,927 円	5,297,580　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 318,599 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,000 円	42,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,107,526 円　（　　　　　　 1,960 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0649 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,826,600 円（　　　　　 5,003 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,087,770 円
②総費用	1,107,526 円
③純収益　①－②	3,980,244 円
④建物等に帰属する純収益	2,826,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,153,644 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,123,534 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,989 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,967,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
うるま 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

うるま 5-3

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　山内　博人

TEL.

鑑定評価額

46,400,000 円

１㎡当たりの価格

82,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月14日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	うるま市みどり町５丁目２番２外				②地積　(㎡)	565 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:2.5	店舗ＲＣ3	低層の店舗の外事務所等も見られる路線商業地域	南東20m県道、背面道	水道、下水	具志川商業高校入口停 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 70 ｍ、南 190 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２０ｍ　県道

交通

施設

具志川商業高校入口停
　南西方
200m

法令

規制

（都）商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、県道７５号線沿いの既成商業地域である。旧具志川市中心部の繁華街で低層階部分の店舗及び事務
所床需要には底堅いものが認められる。地価は新型コロナ禍の下、需給均衡にあり概ね横這い傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0
高低差　　　　　　　　　　　　　  -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市全域及び隣接市の幹線道路沿線等の商業地域。需要者の中心は自己の業務用不動産市場及び投資用不動
産市場に参入する地域事情に精通した個人事業者、地元不動産業者等が想定される。所在する旧区画整理事業地内にお
ける表通り沿いの核店舗出店は継続中で集客力、売上等の面で競争力に優り、中部圏旧繁華街からの客足の流れ・テナ
ント転入等床需要には底堅いものが認められる。土地５００㎡で４，２００万円程度の物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

沖縄本島中部圏における幹線道路沿い等の商業床需要を相互補完する位置関係にあり、虫食い的な地域開発が認められ
るが商業経営活動は１階部分のみ認められ中層商業床需要を留保した土地利用・収益性の制約など経済合理性に基づく
想定建物の収益価格はやや低位に試算された。旧繁華街の地域特性により市場の実態を反映した実証的・客観的な比準
価格を採用し、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　うるま 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 95.1]

[ 98.0]
100

82,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口約１２．６万人、沖縄本島中部の都市と
して発展してきたが基地問題・所得・年金・
失業等に対する不安から購入希望者の慎重な
姿勢が崩れない。

地域要因に格別の変動はない

間口・奥行の関係－２％　高低差－２％　二
方路＋２％

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

うるま 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０３うるま -45	うるま市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15m県道、中間画地		（都）２住居 (70,200)
b	調０３うるま -37	うるま市		貸家建付地	（　）	長方形	南東19m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	公０４うるま -63	うるま市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東18m県道、北5.3m、二方路		（都）１住居 (70,200)
d	公０４沖縄 -62	沖縄市		建付地	（　）	長方形	南東30m県道、北西6m、二方路		（都）準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,958	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,958	100 [ 72.8]	83,734	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	82,100
b	(　 ) 81,258	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,258	100 [ 100.0]	81,258		79,600
c	(　 ) 75,009	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	76,071	100 [ 90.0]	84,523		82,800
d	(　 ) 112,522	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	112,413	100 [ 130.9]	85,877		84,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +31.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,200 円／㎡]

うるま 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にある商業地域で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,162,304	1,161,325	4,000,979	2,692,000	1,308,979	（　0.9739） 1,274,815	（ 5.0 - 0.5 ） 4.5％
	⑧収益価格	28,329,222 円　　　　（　 50,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

うるま 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	286.00	Ｓ1	286.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	565 ㎡	14.5 m x 38.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益性の観点から１棟貸し、１Ｆ形式。１フロア平均面積を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

低層店舗としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	286.00	95.0	271.70	1,650	448,305	2.0	896,610
							0.0	0
～

～

～

～

計		286.00	95.0	271.70		448,305		896,610
								0

⑨年額支払賃料	448,305 円　×　12ヶ月　＝　 5,379,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 271.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,379,660 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 225,946 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,153,714 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	896,610 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,590 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,162,304 円　　　　（　 9,137 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	うるま公０４賃４３　　　　-5	1,869 ( 1,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,780	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,653 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	沖縄公０４賃１５　　　　-1	2,537 ( 2,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [132.7]	100 [100.0]	1,593
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

うるま 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,000 円	40,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	231,325 円	5,379,660　×　　　　 4.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 330,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,000 円	40,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,161,325 円　（　　　　　　 2,055 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 286.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0649 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,692,000 円（　　　　　 4,765 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,162,304 円
②総費用	1,161,325 円
③純収益　①－②	4,000,979 円
④建物等に帰属する純収益	2,692,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,308,979 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,274,815 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,256 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,329,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,100 円／㎡）