別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 うるま 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　山内　博人   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月14日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市与那城西原東原９９１番外 ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1:1 店舗兼住宅 ＲＣ2 小規模な各種店舗が 建ち並ぶ県道沿いの 商業地域 南西14m県道、南東側道 水道、下水 県営与那城団地入口停 近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    80 ｍ、南   170 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １４ｍ　県道 交通 施設 県営与那城団地入口停 　北西方近接 法令 規制 （都） 近商 (90,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、通称勝連半島を東西に横断する県道１０号線沿いの既成商業地域である。うるま市中心部等の商業 床需要を二次・三次的に補完する地域で地価は新型コロナ禍の下、需給均衡にあり概ね横這い傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はうるま市東部及び隣接市内の幹線道路沿い等の既成商業地域。需要者は自己の業務用不動産市場及び投資 用不動産市場に参入する個人事業者、法人等が想定される。画地規模等の統一性はなく、地元消費需要を賄う程度の小 規模・零細な店舗・事務所のほか戸建住宅等が混在し、用途の多様性が認められる。既存店舗の需給は均衡し、事業の 継続可能性等経営環境に変化は見られない。土地は３４０㎡程度で１，３００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 景気動向を見据えた投資サイドの厳しい台所事情や地価下落リスク等を反映し、近隣地域及びその周辺において新築や 建替えの収益用不動産は局地的・限定的出店に留まる。昨今の建築費高騰の下、元本価格に見合う賃料水準では賃貸経 営は困難で収益還元法の適用は現実的でなく、適用しなかった。やや素通り的感のある第三者賃貸市場が低位な地域特 性により市場の実態を反映する実証的かつ客観的な比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口約１２．６万人、沖縄本島中部の都市と して発展してきたが基地問題・所得・年金・ 失業等に対する不安から購入希望者の慎重な 姿勢が崩れない。 地域要因に格別の変動はない 角地　＋３％ 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％