別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 うるま 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　平良　修   TEL.

鑑定評価額 7,960,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市石川１丁目１１８番７ ｢石川１－５２－３６｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:1.5 店舗兼住宅 ＲＣ3 店舗、事務所、飲食 店等が建ち並ぶ商業 地域 南東18m県道 水道、下水 石川電話局前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 石川電話局前停　北西 方近接 法令 規制 （都） 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの既成商業地域で、新型コロナの各種の制限解除に伴い主要道路沿線の店舗利用者は増加傾向にあり、 地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はうるま市及びその隣接する沖縄市の幹線道路沿いの商業地域が中心と判断した。需要者は地元の中小法人 、個人事業者が中心。新型コロナの各種の制限解除に伴い主要道路沿線の店舗利用者は増加傾向にあり、需給動向は強 含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は土地が坪当たり１５万円～２５万円程度、取引総額については画地規模や 個別的要因の条件により価格帯がまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。近隣地域及びその周辺は空店 舗も介在する地域であるが、投資額に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格の試算は行わなかった。自 己事業目的で取引され、取引価格の水準を指標に取引が成立することが一般的と認められる。従って比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　うるま 5-4                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [146.0] [100.0] 100 54,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの各種の制限解除に伴い、店舗利 用者は増加傾向にあるが、市内の商業地の取 引市場に停滞感がある。 主な顧客は地元客が中心の繁華性の低い既成 商業地域であるが、主要道路沿線の店舗利用 者は増加傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％