別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 うるま -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲程　通秀   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市字高江洲西繁多原９２９番２ ②地積 　(㎡) 321   (          2)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 ＲＣ1 一般住宅が多く空地 も混在する住宅地域 北東7m市道、南東側道 水道、下水 志林川停 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北７ｍ　 市道 交通 施設 志林川停南東方 270m 法令 規制 （都） １中専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナの回復期待から不動産取引に回復傾向が見られるが、慎重姿勢が残り既存住宅地に対する引き合いは 比較的鈍い状況が続いている。地価は若干の上昇傾向であるものの、今後の変異株の動向に注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内及び隣接市町村の既成住宅地域を中心とした住宅地域の圏域である。需要者は市内外の給与取得者 が中心である。新型コロナの影響が和らぎ、日常生活への回復期待感から不動産取引に改善の兆しも見られ、当該影響 を反映し需要動向は回復傾向にある。中心となる価格帯は、土地１５００万円程度が中心であり、新築戸建住宅は総額 ３５００万～４５００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場参加者は自ら居住することを目的に、快適性等を重視して取引の意思決定を行うと判断する。建築費高騰により投 下資本に見合う賃料収入が得られず、経済合理的な賃貸用建物の想定が困難であるため、収益還元法を非適用とした。 比準価格は新型コロナによる市場動向を反映して求められた価格であり、市場参加者の意思決定に適合した説得力のあ る価格と判断する。本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　うるま -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [109.8] [104.0] 100 47,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの回復への期待感が漂い、不動産 市場に改善の兆しが見られるが、大幅な回復 傾向には至らず、若干の上昇を示す程度であ る。 新型コロナの影響も和らぎつつあり、既存住 宅地の引き合いも戻りつつある。地域環境は 当面も現状を維持して推移すると予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％