別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 うるま -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　半場　吉朗   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 50,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市安慶名３丁目３６４番３ ｢安慶名３－３５－２３｣ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 ＲＣ1 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南西5m道路 水道、下水 具志川郵便局前停 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　５ｍ　 市道 交通 施設 具志川郵便局前停　北 西方 270m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の戸建住宅地域で大きな変動要因はないが、周辺区画整理地では商業施設、新築分譲等が見られ、居住環境 が向上しており、今後は近隣地域内でも新築、建替え等を行いながら、現状の利用が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧具志川地区を中心とするうるま市内の住宅地域の存する圏域。典型的需要者としては個人による自己使 用目的の一次取得者が中心で、一部に転入需要も認められる。コロナ禍を経ても土地の取引件数は回復傾向を見せてお り、安慶名区画整理区域や周辺住宅地域の成熟により、居住の快適性、利便性が向上していることから、需要の著しい 減退は認められない。取引の中心価格帯は、土地については２９０㎡前後で１３００万円～１８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係が認められる取引事例を採用し、さらに新型コロナ発生後の市況を反映した事例を採用する事 で、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。収益価格については、居住の快適性が重視される住宅地域 であり、経済合理的な賃貸経営を行い得る賃貸用建物の想定が困難であったため、収益還元法の適用を断念した。よっ て、規範性の高い比準価格を妥当と判断して、これを採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により観光業、飲食業を中 心に甚大な被害が出る中、県内経済は、厳し い状況が続くものの、一部で持ち直しの動き が見られる。 取引件数は回復傾向にあり、周辺区画整理地 区の成熟等、居住の快適性、利便性が向上し ているため、需要は堅調で、地価は横ばい又 は一部上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％