別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 うるま -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　山内　博人   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月14日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市石川東恩納長嶺原７５２番２ ②地積 　(㎡) 358   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅等の 建ち並ぶ住宅地域 南4.5m市道 水道、下水 美原入口停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 美原入口停　北西方 200m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、国道３２９号西側背後の低層住宅地地域として熟成しており、地域要因に格別の変動はないため、 当分の間は現状を維持すると予測する。地価は圏域内の核店舗出店等住環境の改善から上方調整過程にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はうるま市中北部の既成住宅地域一円。需要者の中心は自己の居住用不動産市場に参入する隣地所有者、地 域事情に精通する周辺住民及び地元不動産業者が想定される。道路事情や地勢等にやや劣る地域であるが、令和２年８ 月サンエー石川シティ出店等買い物の便が改善され、住環境の向上により戸建住宅地需要はやや強含みで推移している 。土地は３５０㎡前後で１，０５０万円程度、中古戸建では２，２００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＲＣ１Ｆ～２Ｆの戸建住宅を主とした既成住宅地域にあり、標準地の画地規模では自用目的での取引が中心である。新 型コロナ禍の下、地域における第三者賃貸市場は未成熟な地域環境にあり収益還元法は適用しなかった。本件では、居 住の快適性を重視する住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する実証的かつ客観的な比準 価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　うるま -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 99.9] [103.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口約１２．６万人、沖縄本島中部の都市と して発展してきたが基地問題・所得・年金・ 失業等に対する不安から購入希望者の慎重な 姿勢が崩れない。 地域要因に格別の変動はない 接面方位（南）　＋３％ 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％