別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊見城 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊見城 9-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大嶺　克成   TEL.

鑑定評価額 192,000,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊見城市字豊崎３番６２ ②地積 　(㎡) 1,500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 工場 中小工場や事業所が 見られる臨海部の工 業地域 北東12m市道 水道、下水 道の駅豊崎停 470m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 道の駅豊崎停　南西方 470m 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 沖縄県の人口増加に支えられ近年小売り大型店舗等の出店が多かったため流通業務地が不足している。空港や高 速ＩＣに近いという立地から希少性がかなり高くコロナ禍にも関わらず地価はかなり上昇している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的に広がり、豊見城市の周辺市町の工場地、流通業務地等である。主たる需要者は、流通倉庫や工場 等を必要とする中・大規模法人である。豊見城市のみならず那覇市、浦添市の工業地は供給が少なく全て地価が上昇し ている。また、当該地域は、空港や高速ＩＣに近いという好立地から市場競争力は高く地価はかなり上昇している。主 たる価格帯は、１３０，０００円／㎡前後、総額では２～３億となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、広域的に収集された工場地や流通業務地の取引事例の取引価格に適切な補修正を行ったものであり、市場 における取引実態を反映し規範性が高いと判断する。収益還元法は、当該地域が自己使用の倉庫や工場が殆どで規模の 大きな工場や倉庫の一棟貸の賃貸市場は成熟していないことから適用を断念した。本件においては比準価格の規範性は 高いと判断し、一般的要因の動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年の豊見城市の人口は増加傾向である。豊 見城市の工業地への新型コロナ感染症の影響 は小さい。 工業地の希少性は相変わらず高く、空港や高 速ＩＣに近いという地の利から当該地域の需 要は高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +25.5 ％  ％