別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊見城 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊見城 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大嶺　克成   TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 70,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊見城市字伊良波伊良波原７８番 ②地積 　(㎡) 344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (60,100) 1.2:1 住宅 ＲＣ3 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 東4.5m市道、背面道 水道 伊良波停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 伊良波停　北東方 300m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 数年前まで市街化調整区域であった既成住宅地域であり、選好性は比較的高くないが、割安感が見られコロナ禍 にあっても地価は微上昇となった。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊見城市において価格水準が概ね低位の住宅地域。主たる需要者は、地域が既成集落であり、当該地域 に地縁のある個人と判断した。豊見城市の人口は、昨年に引き続き県の平均を大きく上回る増加率を見せている。市場 性が高い地域ではないが人口の増加による宅地需要に支えられ若干の地価上昇を見せている。主たる価格帯は、７０， ０００円／㎡前後であり、総額では２，４００万円前後、面積は約１００坪前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、豊見城市の事情補正のない価格帯が低中位の既成住宅地域の取引価格に適切な補修正を行ったものであり 、市場における取引実態を反映し精度が高いと判断する。当該地域は、もともと市街化調整区域であったが数年前に１ 低専に用途指定されたもので賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。本件においては比準価格の 精度は高いと判断し、一般的要因の再分析を行い代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [133.1] [102.0] 100 70,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊見城市の近年の人口は増加傾向にある。住 宅地における新型コロナ感染症の影響は、比 較的小さい。 既成集落地域であり、地域要因に特に変化は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％