別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊見城 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊見城 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　玉那覇　兼雄   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 91,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊見城市字我那覇漢謝原３８３番５４ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模の一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 北6m市道 水道、下水 平和台団地入口停 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 平和台団地入口停　　 北方 330m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、戸建住宅地としての使用が標準的使用で、今後も現状維持で推移していくものと思料される。地価 水準は経済動向の緩急に左右されるものの、底値に達しており安定的に推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市全域及び那覇市等の隣接市町を圏域とする。需要者の中心は、地縁者、戸建住宅志向の中所得者がメ インで、市外からの転入者もある。今般、コロナ禍による様子見が伺え、市場マインドは慎重を期してる。規模にもよ るが、土地は１，８００万円前後の物件が需要の中心で、新築物件は４，０００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性を求める低層の住宅地域にあって、標準的画地規模であれば自己使用目的の取引が支配的であり、収益性 は取引に当たって指標とならないので、収益価格は試算しなかった。よって、類似性・代替性等を吟味して求められた 市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　豊見城 -4                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     91,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の中、ウイズコロナへと意識変容を 受け入れつつも、経験のない状況に様子見、 不安感により不動産市場は混沌としている。 地価は底値に達しており、需給動向は概ね横 ばい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％ 0.0 ％