鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

沖縄 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４沖縄 -38	沖縄市		建付地	（　）	台形	北西18m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	公０４沖縄０８修１ -65	沖縄市		更地	（　）	不整形	南東18m県道、中間画地		（都）商業 (100,400)
c	公０４沖縄 -62	沖縄市		建付地	（　）	長方形	南東30m県道、北西6m、二方路		（都）準住居 (70,200)
d	調０３うるま -37	うるま市		貸家建付地	（　）	長方形	南東19m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,409	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	143,888	100 [ 124.0]	116,039	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 128,370	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	138,095	100 [ 122.4]	112,823		116,000
c	(　 ) 112,522	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	112,413	100 [ 101.9]	110,317		114,000
d	(　 ) 81,258	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,071	100 [ 78.8]	104,151		107,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

沖縄 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,627,661	2,049,851	6,577,810	6,013,980	563,830	（　0.9761） 550,354	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	12,508,045 円　　　　（　 27,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沖縄 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	452 ㎡	20.8 m x 21.5 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分は部分貸しで、住宅部分はファミリータイプで平均専有面積約６０㎡とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	1,761	316,980	3.0	950,940
							0.0	0
2～ 3	住宅	180.00	100.0	180.00	1,200	216,000	2.0	432,000
							0.0	0
～

～

～

計		540.00	100.0	540.00		748,980		1,814,940
								0

⑨年額支払賃料	748,980 円　×　12ヶ月　＝　 8,987,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,987,760 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 377,486 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,610,274 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,814,940 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,627,661 円　　　　（　 19,088 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	沖縄調０１賃１５　　　　-1	1,479 ( 1,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,849	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,765 円/㎡　月額支払賃料（　 1,761 円/㎡）　基準階 1 F B
b	沖縄調０１賃１５　　　　-2	1,513 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,681
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沖縄 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	599,400 円	99,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	476,351 円	8,987,760　×　　　　 5.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 699,300 円	99,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	99,900 円	99,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,900 円	99,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,049,851 円　（　　　　　　 4,535 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9761

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,900,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 50 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0928 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,013,980 円（　　　　　 13,305 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,627,661 円
②総費用	2,049,851 円
③純収益　①－②	6,577,810 円
④建物等に帰属する純収益	6,013,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	563,830 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	550,354 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,218 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,508,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
沖縄 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

沖縄 5-5

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　松永　力也

TEL.

鑑定評価額

51,100,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	沖縄市字松本福比原９１９番				②地積　(㎡)	452 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1	店舗兼住宅ＲＣ2	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	北西30m県道、南西側道	水道、下水	美里高校前停 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 160 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

美里高校前停　東方

130m

法令

規制

（都）準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿線に各種店舗や店舗兼共同住宅の建ち並ぶ路線商業地で地域特性に大きな変化は見られない。コロナ禍に
よる影響も限定的で地価は概ね横這い傾向で推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内及び隣接するうるま市南部の主要幹線道路沿いの路線商業地域と認められる。需要者の中心は地元の
個人事業者や県内法人等が主と認められる。周辺大型商業施設にも比較的近接することから交通量の多い地域で、熟成
度も高まりつつあり選好性は比較的高い。地価はコロナ渦の影響で不動産市況はやや停滞気味、模様眺めの動きも見ら
れる。市場の中心となる価格帯はまちまちであるが、坪当たり３５万～４０万円前後が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市内主要幹線路沿いの用途性及び価格形成要因の類似した事例から求められており、規範性及び類似性は
高いものと判断される。収益価格は、近年高騰する建築費や土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事等から低
位に算定された。よって鑑定評価額は、規範性が高く市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留め
、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　沖縄 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 88.9]

[103.0]
100

113,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響により県内経済は減退傾向が
続いているが、沖縄市内の不動産市況の影響
は限定的で地価は概ね底固く推移している。

地域要因の変動は特に認められないがコロナ
渦の影響で路線商業地の需要はやや停滞。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

沖縄 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４沖縄 -38	沖縄市		建付地	（　）	台形	北西18m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	公０４沖縄 -62	沖縄市		建付地	（　）	長方形	南東30m県道、北西6m、二方路		（都）準住居 (70,200)
c	公０４沖縄 -17	沖縄市		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、南東9m、北西6m、三方路		（都）１住居 (70,200)
d	調０３沖縄 -74	沖縄市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、南東6m、角地		（都）２中専地区計画等 (70,200)
e	公０４沖縄 -48	沖縄市		更地	（　）	台形	北東20m市道、中間画地		（都） (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,409	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	143,888	100 [ 123.9]	116,132	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 112,522	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	112,413	100 [ 105.0]	107,060		110,000
c	(　 ) 87,095	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	90,237	100 [ 82.5]	109,378		113,000
d	(　 ) 83,257	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	80,801	100 [ 76.1]	106,177		109,000
e	(　 ) 114,815	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	117,456	100 [ 92.6]	126,842		131,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

沖縄 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域に存し、適切な素地等の事例が存しないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,642,113	2,059,738	6,582,375	6,013,980	568,395	（　0.9761） 554,810	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	12,609,318 円　　　　（　 27,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沖縄 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	ＲＣ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	452 ㎡	21.0 m x 21.5 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２、３Ｆはファミリータイプ（フロア３ＬＤＫ×３室、合計６室）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

低層店舗としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	1,728	311,040	3.0	933,120
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,220	219,600	2.0	439,200
							0.0	0
～

～

～

計		540.00	100.0	540.00		750,240		1,811,520
								0

⑨年額支払賃料	750,240 円　×　12ヶ月　＝　 9,002,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,002,880 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 378,121 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,624,759 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,811,520 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,354 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,642,113 円　　　　（　 19,120 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	沖縄調０２賃３５　　　　-4	1,049 ( 1,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	1,614	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,732 円/㎡　月額支払賃料（　 1,728 円/㎡）　基準階 1 F B
b	沖縄調０１賃１５　　　　-1	1,479 ( 1,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,849
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沖縄 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	599,400 円	99,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	486,156 円	9,002,880　×　　　　 5.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,082 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 699,300 円	99,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	99,900 円	99,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,900 円	99,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,059,738 円　（　　　　　　 4,557 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9761

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,900,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 50 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0928 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,013,980 円（　　　　　 13,305 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,642,113 円
②総費用	2,059,738 円
③純収益　①－②	6,582,375 円
④建物等に帰属する純収益	6,013,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	568,395 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	554,810 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,227 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,609,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,900 円／㎡）