鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

沖縄 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３沖縄 -81	沖縄市		更地	（　）	ほぼ整形	西18m国道、東4m、二方路		（都）準住居 (70,200)
b	公０４沖縄０８修１ -65	沖縄市		更地	（　）	不整形	南東18m県道、中間画地		（都）商業 (100,400)
c	公０４沖縄 -38	沖縄市		建付地	（　）	台形	北西18m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)
d	公０３沖縄１８ -74	沖縄市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m国道、北4m、角地		（都）近商 (90,200)
e	公０３沖縄１８ -75	沖縄市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東18m国道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,766	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	108,061	100 [ 76.0]	142,186	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 128,370	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	138,095	100 [ 95.0]	145,363		145,000
c	(　 ) 134,409	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	143,888	100 [ 98.0]	146,824		147,000
d	(　 ) 92,358	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	91,905	100 [ 65.6]	140,099		140,000
e	(　 ) 90,909	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,545	100 [ 61.8]	151,367		151,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

沖縄 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,919,530	4,205,565	11,713,965	10,415,700	1,298,265	（　0.9527） 1,236,857	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	28,110,386 円　　　　（　 83,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沖縄 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.00	ＲＣ4	880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	338 ㎡	14.0 m x 26.0 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階２戸の店舗フロア想定。２階以上事務所貸し各階３戸を想定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

標準的仕様を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	85.0	187.00	2,150	402,050	3.0	1,206,150
							0.0	0
2～ 2	事務所	220.00	90.0	198.00	1,750	346,500	2.0	693,000
							0.0	0
3～ 4	事務所	220.00	90.0	198.00	1,600	316,800	2.0	633,600
							0.0	0
～

～

計		880.00	88.8	781.00		1,382,150		3,166,350
								0

⑨年額支払賃料	1,382,150 円　×　12ヶ月　＝　 16,585,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 781.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込の賃料を前提として賃料比準を行うため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,585,800 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 696,604 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,889,196 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,166,350 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,334 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,919,530 円　　　　（　 47,099 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	沖縄調２９賃０８　　　　-2	1,574 ( 1,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,099	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,155 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	沖縄調３０賃４０　　　　-1	1,639 ( 1,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	2,049
c	沖縄調２９賃１５　　　　-1	2,392 ( 2,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,990

沖縄 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	978,000 円	163,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,442,965 円	16,585,800　×　　　　 8.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 317,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,141,000 円	163,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,205,565 円　（　　　　　　 12,443 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	163,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,415,700 円（　　　　　 30,816 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,919,530 円
②総費用	4,205,565 円
③純収益　①－②	11,713,965 円
④建物等に帰属する純収益	10,415,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,298,265 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,236,857 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,659 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,110,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
沖縄 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

沖縄 5-1

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　竹内　優志

TEL.

鑑定評価額

47,000,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	沖縄市胡屋１丁目１３９０番１｢胡屋１－２－２｣				②地積　(㎡)	338 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:2	店舗兼事務所ＲＣ5F1B	各種店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域	北西23m国道、背面道	水道、下水	胡屋停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

胡屋停近接

法令

規制

（都）商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近年、付近の店舗で建替が見られつつあり、地域は長期的に建物更新等を伴い、商環境を維持しつつ推移すると
予測。なお、低層への建替も見られ、長期的な有形的利用形態や立体利用度の動向については留意を要する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用とほぼ同じ中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は沖縄市内及びその周辺市町村の主要幹線沿いに亘る商業地域。特に沖縄市中心市街地内のエリアとの代替
競争関係が強い。需要者の中心は小売業、サービス業等を営む県内法人事業者だが、県外需要者も見られる。Ｒ３年沖
縄アリーナ開業により、宿泊等需要を見込んだ投資が出てきており、土地需要は改善の兆しが認められる。需要の中心
となる価格帯は土地３５０㎡程度で５０００万円弱。なお上地地区では従来水準を上回る取引も一部見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸市場において土地価格に見合った賃料が形成されておらず、賃貸事業想定では事業収益性を十全に賃料水準に反映
し難い。また近時の県内建築費は高止まっており、収益価格は低位に試算された。比準価格は、実証的資料に基づき典
型的需要者の観点で補修正等が行われ説得力は高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性を反映する
比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　沖縄 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 69.8]

[100.0]
100

139,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和３年６月、沖縄南ＩＣ付近に県内最大収
容人数の沖縄アリーナが開業。これにより、
周辺地域では商的な土地利用が進みつつある
。

付近の商業エリア「パークアベニュー」では
、相互通行化に向け事業が進行中。今後の歩
行者数の変化に長期的な留意を要する。

二方路、奥行長大による選好性への影響はや
や認められるも競争力の程度は概ね中位。な
お当該競争力の変動は特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

沖縄 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０３沖縄 -62	沖縄市		更地	（　）	台形	北西18.1m国道、中間画地		（都）商業 (100,400)
b	調０３沖縄 -60	沖縄市		貸家建付地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
c	公０４沖縄 -38	沖縄市		建付地	（　）	台形	北西18m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)
d	公０４沖縄 -62	沖縄市		建付地	（　）	長方形	南東30m県道、北西6m、二方路		（都）準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,800	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,443	100 [ 99.0]	157,013	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 91,682	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,157	100 [ 72.8]	129,337		129,000
c	(　 ) 134,409	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	143,888	100 [ 97.0]	148,338		148,000
d	(　 ) 112,522	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	112,413	100 [ 82.7]	135,929		136,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

沖縄 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、素地となる土地の標準的取得価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,713,986	3,807,654	10,906,332	9,904,500	1,001,832	（　0.9761） 977,888	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	22,224,727 円　　　　（　 65,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沖縄 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	210.00	ＲＣ4	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	338 ㎡	14.0 m x 26.0 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ２テナント、２Ｆ以上３テナントを想定。地域の賃料水準等より、容積限度まで消化しないことが経済合理的と判断。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

想定建物の賃貸形式より標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	210.00	80.0	168.00	2,294	385,392	3.0	1,156,176
							0.0	0
2～ 4	事務所	210.00	80.0	168.00	1,770	297,360	2.0	594,720
							0.0	0
～

～

～

計		840.00	80.0	672.00		1,277,472		2,940,336
								0

⑨年額支払賃料	1,277,472 円　×　12ヶ月　＝　 15,329,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 672.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,329,664 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 643,846 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,685,818 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,940,336 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,168 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,713,986 円　　　　（　 43,533 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	沖縄公０４賃１５　　　　-1	2,537 ( 2,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,615	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,294 円/㎡）　基準階 1 F B
b	沖縄公０３賃０８　　　　-1	2,083 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,126
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沖縄 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	930,000 円	155,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,165,054 円	15,329,664　×　　　　 7.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 317,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,085,000 円	155,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	155,000 円	155,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	155,000 円	155,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,807,654 円　（　　　　　　 11,265 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9761

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	155,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,904,500 円（　　　　　 29,303 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,713,986 円
②総費用	3,807,654 円
③純収益　①－②	10,906,332 円
④建物等に帰属する純収益	9,904,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,001,832 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	977,888 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,893 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,224,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,800 円／㎡）