別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 沖縄 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沖縄 -8 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 9,320,000 円  １㎡当たりの価格 61,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沖縄市嘉間良１丁目３３番５ ｢嘉間良１－２３－２７｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 ＲＣ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南東6m市道 水道、下水 嘉間良停 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 嘉間良停　北西方 800m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に位置する既存の住宅地域であるが、地形等が影響して背後では墓地も介在し、熟成度は依然低位。空 地や畑も見られるが、宅地化は認められず、今後地域は現況の環境を維持しつつ推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内に亘る住宅地域。特に嘉間良、八重島、越来等、既存のエリアとの代替競争関係が強い。地縁的選好 性が働き、需要者は自用目的の地元の居住者が中心。市中心部に位置し値頃な水準だが、住環境が劣り、加えてコロナ 禍で需要は低位に。需要の中心となる価格帯は土地１５０㎡程度で９００万円強、建物込で３０００万円台中盤。なお 近時では従来の地価相場を上回る木造戸建分譲も見られつつあるが、地域水準への影響は現時点では低位にとどまる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場の熟成度は低位であり、自己居住目的の需要が中心で、かつ近時の県内建築費の高止まりや、対象標準地の規 模も考慮すると経済合理的な賃貸経営が困難なため収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は典型的需要者の観点 より事例を選択し、適切な補修性等を経て実証的に試算され、市場特性との適合性は高い。よって本件では、市場性を 反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,400 円／㎡ [105.0] 100 100 [100.0] 100 [141.4] [102.0] 100 61,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年の市内不動産取引件数はやや減少し ているが、市内人口は微増傾向が継続し、市 内住宅地需要は総じて堅調である。 住環境が劣り、市場での人気は低位。ただし 値頃感により、近時の周辺では木造戸建分譲 が一部で見られつつある。 対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地で 、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力 の変動は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％