別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 沖縄 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沖縄 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　松永　力也   TEL.

鑑定評価額 8,590,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沖縄市桃原３丁目１３８番９ ｢桃原３－９－２１｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 小学校に近い既成住 宅地域 北西5.5m市道 水道、下水 美東小学校前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 美東小学校前停　南西 方近接 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市内外縁の小学校に近接する住宅地域で、周辺は農地等からの転用も比較的多くみられ小規模分譲住宅地も多く 地価は安定的である。コロナ渦で景気は減退傾向であるが地価は比較的安定している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沖縄市東部の桃原地区を中心とする市内既成住宅地域全域である。需要者の中心は３０～４０代の市内居 住者が中心で隣接市町村からの転入者も見受けられる。市内東部に位置する既成住宅地域で近年は周辺商業施設の充実 に加え地価の割安感もあり、コロナ禍においても需要の底固く推移している。市場取引の中心価格帯は、２００㎡程度 の土地で１，５００万円前後、新築物件で３０００万～３，５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格形成要因の類似性の高い事例を採用しており求め得た査定価格の規範性は高い。収益価格は画地規模が 小さく収益用不動産を想定するにはやや難があり経済合理的な賃貸経営が困難なため収益還元法は非適用した。よって 快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが 一般的と認められるので比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,400 円／㎡ [105.0] 100 100 [100.0] 100 [124.2] [100.0] 100 68,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により県内経済は減退傾向が 続いているが沖縄市内の不動産市況への影響 は限定的で地価は概ね底固く推移している。 周辺街路整備の進捗や商業施設の充実に加え 割安感から需要が高く地価は引き続き上昇傾 向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％