別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 糸満 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 9-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 781,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市西崎町５丁目８番７外 ②地積 　(㎡) 9,917   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 工場 Ｓ2 中規模工場、事業所 等が混在する工業団 地 北東30m市道、三方路 水道、下水 西崎第二団地前停 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   600 ｍ、南   700 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 埋立造成された工場地域 街 路 ３０ｍ市道、三方路 交通 施設 西崎第二団地前停　南 西方 1.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 各種製造工場の他、事務所や物流倉庫等もみられる工業団地である。幹線道路に近く、交通利便性や業務の効率 性が良好であるため、今後も高い需要が見込まれ、地価は引き続き上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本島中南部の工業地域及び流通業務地域であり、需要者は製造業、建設業、流通業、自動車整備業等の法 人が中心である。県内では工業地の新規供給が少なく、県内外の物流系企業からの設備投資意欲が増加しており、糸満 バイパス開通以降、交通利便性が向上した近隣地域の需要はコロナ禍であっても高い水準を維持している。取引価格は 物件の規模や条件等の個別性により大きく異なり、個別事情を含んでいるため、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自用の工場等が中心であり、賃貸市場が熟成していないため、収益還元法の適用を見合わせ、取引事例比較法の みを適用した。比準価格は、市内や隣接市町のみでは比較可能な事例を十分に収集することができなかったが、広域的 に多数の事例を収集し、価格牽連性が認められる事例を採用して、適切に要因比較を行って試算したため、規範性が高 い価格を求められた。よって本件では、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響で観光業を中心に県内経済は 未だ回復していないが、糸満市内の不動産市 況への影響は限定的で、特に住宅需要は安定 している。 幹線道路に近く、交通利便性や業務の効率性 が良好であるため需要が高く、地価は上昇し 続けている。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +28.5 ％  ％