別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 糸満 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 -6 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　及川　季行   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市字座波当原１１４番 ②地積 　(㎡) 415   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 南東2.5m道路、背面道 水道、下水 座波停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、２．５ ｍ道路 交通 施設 座波停北西方 150m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既存集落地域であり、今後当分の間、現状の住環境を維持するものと予測する。地価は底堅い需要と供 給不足のなかでの値ごろ感により、やや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏と広域である。需要者は地縁を有する者が中心であるが、那覇市中心 部へのアクセスの良い地区の人気が高く地価上昇が継続しているため、値ごろ感のある既存住宅地域にも従来よりも高 額の取引がみられるようになり、他地域からの転入者も期待できる。地域の中心価格帯は、土地で１０００万円から２ ０００万円程度。空地等もみられる住宅地であるが、供給は少ない、細分化した新築建売がみられるようになった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内で、地域的にも対象標準地の規模からみても収益性が取引指標にならないため、収益価格は試算して いない。取引事例比較法においては信頼性を有する事例資料をもって試算している。自己使用目的取引が価格形成を支 配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもっ て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八重瀬 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [116.5] [101.0] 100 39,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口、高齢化率とも上昇傾向であり、人 口増加率は県平均より高い。世帯数も増加し ており、住宅需要は底堅い。 既存住宅地域で熟成しており大きな変化はな い。需要は底堅く、最近は既存の画地を細分 化した供給もみられている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％