鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

糸満 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０３糸満 -17	糸満市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東14m市道、北西6m、二方路		２低専 (60,100)
b	調０３糸満 -25	糸満市		建付地	（　）	長方形	南西50m国道、中間画地		近商 (80,200)
c	調０３糸満 -41	糸満市		更地	（　）	不整形	北西6m市道、南5m、角地		１低専 (60,100)
d	公０４糸満 -2	糸満市		更地	（　）	長方形	南7m市道、北7m、二方路		１中専 (70,200)
e	調０３糸満 -19	糸満市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、南東3m、北東5m、三方路		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,765	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	97,231	100 [ 99.1]	98,114	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 117,009	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	118,296	100 [ 115.5]	102,421		104,000
c	(　 ) 105,448	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	104,206	100 [ 96.0]	108,548		111,000
d	(　 ) 110,254	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	106,582	100 [ 100.0]	106,582		109,000
e	(　 ) 99,205	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	97,664	100 [ 92.5]	105,583		108,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -0.5
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -11.5	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -0.5
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

糸満 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,368,103	963,585	3,404,518	3,088,220	316,298	（　0.9768） 308,960	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	7,356,190 円　　　　（　 31,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

糸満 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	ＲＣ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	237 ㎡	16.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ。対象標準地の最有効使用及び地域の賃貸市場動向より、容積限度まで使用しないことが妥当と判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	95.00	100.0	95.00	1,361	129,295	2.0	258,590
							0.0	0
2～ 2	住宅	95.00	100.0	95.00	1,271	120,745	2.0	241,490
							0.0	0
3～ 3	住宅	95.00	100.0	95.00	1,361	129,295	2.0	258,590
							0.0	0
～

～

計		285.00	100.0	285.00		379,335		758,670
								0

⑨年額支払賃料	379,335 円　×　12ヶ月　＝　 4,552,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,552,020 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,185 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,360,835 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	758,670 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,268 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,368,103 円　　　　（　 18,431 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	糸満公０３賃３４　　　　-2	1,100 ( 1,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,158	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,273 円/㎡　月額支払賃料（　 1,271 円/㎡）　基準階 2 F B
b	糸満公０３賃１３　　　　-4	1,262 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,387
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

糸満 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	263,500 円	52,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	191,185 円	4,552,020　×　　　　 4.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,900 円	52,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 963,585 円　（　　　　　　 4,066 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,700,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0586	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0915 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,088,220 円（　　　　　 13,030 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,368,103 円
②総費用	963,585 円
③純収益　①－②	3,404,518 円
④建物等に帰属する純収益	3,088,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	316,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	308,960 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,304 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,356,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
糸満 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

糸満 -5

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　濱元　毅

TEL.

鑑定評価額

25,100,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	糸満市西崎２丁目３５２番｢西崎２－３９－６｣				②地積　(㎡)	237 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南東6m市道	水道、下水	西崎小学校入口停 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

西崎小学校の南西側に隣接す
る区画整然とした住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

西崎小学校入口停　北
西方
200m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした住宅地域で、那覇市への通勤圏として浸透し、人気エリアとなってきた。コロナ禍の影響は少な
いが、価格帯が高位となってきたことで、地価上昇の程度は、当面鈍化する可能性がある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、糸満市全域の住宅地域で、特に西海岸沿いの区画整然とした住宅地と比較的強い代替・競争関係が認め
られる。需要者の中心は、３０代～４０代の家族世帯が中心である。沖縄西海岸道路の整備により、交通アクセスが改
善され、那覇市のベッドタウンとして人気が高まり、ここ数年引き合いを強めてきた。しかし、高価格帯となったこと
で、勢いはやや鈍化しつつある。土地は２０百万円強程度の物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替性の高い事例を採用しており、実証的な価格が得られたものと判断する。当該地域はアパート等の収益
物件も見られるが、自己居住用目的の取引がほとんどであり、収益性よりも居住の快適性や利便性を中心に、市場が形
成されている。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊見城 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 92,700 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[ 90.3]

[102.0]
100

103,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    104,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は、業種や地域によって異
なり、給付金等の政策効果も一定程度認めら
れる。糸満市の人口は増加基調にある。

沖縄西海岸道路で那覇市からの時間距離は比
較的短く、住宅需要は強い。新型コロナの影
響も弱まってきた。

特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

糸満 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０３糸満 -25	糸満市		建付地	（　）	長方形	南西50m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	公０４糸満 -24	糸満市		建付地	（　）	長方形	南30m市道、北6m、東3m、三方路		１住居 (70,200)
c	公０４糸満 -29	糸満市		建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	調０３糸満 -15	糸満市		建付地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	公０４糸満 -13	糸満市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、北東5m、二方路		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,009	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	118,296	100 [ 119.9]	98,662	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 148,191	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	142,551	100 [ 143.5]	99,339		101,000
c	(　 ) 160,491	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	161,935	100 [ 120.4]	134,498		137,000
d	(　 ) 80,317	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,879	100 [ 75.0]	107,839		110,000
e	(　 ) 120,138	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	118,505	100 [ 108.5]	109,221		111,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

糸満 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,016,004	1,111,142	3,904,862	3,580,460	324,402	（　0.9768） 316,876	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	7,544,667 円　　　　（　 31,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

糸満 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＲＣ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	237 ㎡	16.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅（ファミリータイプ）。平均専有床面積６０㎡。使用容積率は地域でほぼ標準的

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	110.00	100.0	110.00	1,320	145,200	2.0	290,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		435,600		871,200
								0

⑨年額支払賃料	435,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,227,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,227,200 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 219,542 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,007,658 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	871,200 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,346 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,016,004 円　　　　（　 21,165 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	糸満公０４賃３４　　　　-3	1,256 ( 1,255)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,256	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,322 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	糸満公０３賃１３　　　　-5	1,533 ( 1,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,488
c	糸満公０３賃３４　　　　-1	1,320 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,333

糸満 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	305,500 円	61,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	219,542 円	5,227,200　×　　　　 4.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 427,700 円	61,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	61,100 円	61,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,100 円	61,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,111,142 円　（　　　　　　 4,688 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,100,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0586	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0915 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,580,460 円（　　　　　 15,107 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,016,004 円
②総費用	1,111,142 円
③純収益　①－②	3,904,862 円
④建物等に帰属する純収益	3,580,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	324,402 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	316,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,337 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,544,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,800 円／㎡）