別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 糸満 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.

鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 67,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市字武富那波嶺原６０５番２外 ②地積 　(㎡) 367   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:1 住宅 ＲＣ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西7m市道 水道 ゆたか保育園前停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　７ｍ市 道 交通 施設 ゆたか保育園前停　南 東方 300m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や共同住宅が混在した既成住宅地域であり、土地利用は今後も現状を維持するものと予測する。新型コ ロナの影響も比較的少なく、地価水準は若干上向いている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、糸満市のほか、隣接する豊見城市に及ぶ。需要者は地縁を有する者が中心であるが、那覇市中心部への 通勤圏にあるため、他地域からの転入者も認められる。引き合いはそれほど強くないが安定しており、新型コロナの影 響は世帯収入の減少として、一定程度及んでいるものの、相対的には軽微である。規模の比較的大きな画地が多く、需 要の中心となる価格帯は、更地で２千万円強、中古戸建で３千万円強程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場の熟成の程度が低く、容積率も低いため、経済合理的な収益 物件の建築は困難と判断し、収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替性の高い事例を採用しており、実証的な価 格が得られたものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [138.3] [100.0] 100 66,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は、業種や地域によって異 なり、給付金等の政策効果も一定程度認めら れる。糸満市の人口は増加基調にある。 既存住宅地域として熟成している。新型コロ ナの影響は比較的軽微である。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.5 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％