別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 糸満 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市字糸満佐場地原１５８９番３ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅のほ か店舗等も見られる 住宅地域 北西5m市道 水道、下水 糸満小学校前停 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 糸満高校の西側に隣接する既 成住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 糸満小学校前停　南方 250m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅を主とする既成住宅地域である。西海岸付近及び南側の優良住宅地域との比較において、価格水 準に値頃感があり、地価は緩やかな上昇傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内に存する既成住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり、圏外からの転入者も散見される 。街区整備等がなされておらず、街路配置も自然であることから優良宅地との比較においては競争力はやや劣るものの 値頃感があり需要は底堅い。土地で１，６００万円前後、中古建物込みで３，０００万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の戸建住宅を中心に共同住宅も散見される既成住宅地域である。居住系用途を主とするため、容積率がやや低く、 対象標準地の画地規模においては土地価格に見合った投資行動（想定建物の建築）が困難であることから収益価格は試 算しなかった。コロナ禍の影響はあるものの取引価格は底堅く推移しているため、本件では比準価格を標準に鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は増加傾向。老年人口は増加傾向 。コロナ禍終焉への期待感もあるが、依然と して、市内経済、不動産市場に先行き不透明 感が残る。 既成住宅地域特有の地域特性は継続している 。周辺類似地域も含め価格は底堅く推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％