別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 糸満 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 84,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市西川町２０４４番３ ｢西川町６－１４｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、下水 糸満入口停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   170 ｍ、南    70 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記するべき事項はない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 糸満入口停 150m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの区画整然とした住宅地域で、生活利便性や交通利便性が良好な地域である。市内 では住宅需要が高く、当該地域も住宅地の引合いが強く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は糸満市中心部及びその周辺の住宅地域であり、係る需要者は居住目的の市内居住者が中心で、近隣市町村 からの転入者もみられる。糸満バイパス開通により交通利便性が向上し、那覇市内へのアクセスが容易になったことか ら周辺市町からの宅地需要者が増加しており、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯は土地で総額１００ ０～１５００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円台前半とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引事例を適切に要因比較して試算していることから信頼性が高く、市場性を反映した価格が求めら れた。一方。収益価格は、周辺の賃貸市場において収受可能な賃料水準や必要となる建築費、運営費用では合理的な賃 貸経営を想定することができず、試算を見合わせた。よって、本件では説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地と の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [107.7] [100.0] 100 84,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響で観光業を中心に県内経済は 未だ回復していないが、糸満市内の不動産市 況への影響は限定的で、特に住宅需要は安定 している。 旧来からの区画整然とした住宅地域で、生活 利便性等が良好なため、宅地や住宅の引合い は強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％