別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名護 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 5-3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 36,800,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市大北２丁目５１８８番４外 ｢大北２－７－２｣ ②地積 　(㎡) 759   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ4 店舗兼共同住宅のほ か住宅等が見られる 商業地域 北西16m県道、南西側道 水道、下水 大北停 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 名護市街地北東方の郊外幹線 道路沿線の商業地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 大北停　南西方 50m 法令 規制 （都） 準住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。コロナ禍による観光関連不況の影響は少ないが、 市場不透明感が残り、地価は横這い傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地郊外へ延びる幹線道路沿線の商業地域である。需要者は、市内外の法人又は個人事業者が主であ るが、圏外の者による場合も含まれる。敷地規模が比較的大きく、駐車場確保が容易な土地については需要が根強い。 市場においてはコロナ禍の影響も少なからず残っている。中心となる価格帯は、土地のみで３，５００万円～４，００ ０万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似の取引事例を適切に補・修正して試算した。収益価格は、地域特性から、土地価格に見合った家賃水 準が形成されておらず、また、近時の建築費の高騰による影響もあって試算しなかった。周辺郊外型店舗等の存する類 似地域との競合の程度、近時のコロナ禍の影響、将来の需要予測等も考慮した結果、市場性を反映した比準価格を標準 に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名護 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [146.0] [102.0] 100 48,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微増傾向。老年人口は増加傾向 。コロナ禍終焉への期待感もあるが、依然と して、市内経済、不動産市場に先行き不透明 感が残る。 コロナ禍による直接の影響は少ないものの、 商業地投資の手控え等の動きも感じられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％