別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名護 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 36,300,000 円  １㎡当たりの価格 69,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市東江４丁目１０２番１ ｢東江４－２－９｣ ②地積 　(㎡) 526   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） (90,300) 1.2:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ4 店舗のほかアパート 等が見られる既成商 業地域 南東15.4m県道 水道、下水 名護職安前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道名護本部線沿線の既成商 業地域 街 路 １５．４ｍ県道 交通 施設 名護職安前停　北方近 接 法令 規制 （都） 近商 (90,300) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ既成商業地域である。コロナ禍による観光関連不況の影響は少ないが、市場不透明 感が残り、地価は横這い傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地内に存する商業地域である。需要者は、市内外の法人又は個人事業者が主であるが、圏外の 者による場合も含まれる。以前より市街地郊外の郊外型店舗等の進出による空洞化も見られる地域である。市場におい てはコロナ禍の影響も少なからず残っている。中心となる価格帯は、土地のみで３，５００万円～４，０００万円程度 と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、数少ない類似の取引事例を適切に補・修正して試算した。収益価格は、地域特性から、土地価格に見合っ た家賃水準が形成されておらず、また、近時の建築費の高騰による影響もあって試算しなかった。周辺郊外型店舗等の 存する商業地域との競合の程度、近時のコロナ禍の影響、将来の需要予測等も考慮した結果、市場性を反映した比準価 格を標準に鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微増傾向。老年人口は増加傾向 。コロナ禍終焉への期待感もあるが、依然と して、市内経済、不動産市場に先行き不透明 感が残る。 コロナ禍による市場の先行き不透明感が残っ ており、商業地投資の手控え等の動きも感じ られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％