別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名護 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 6,360,000 円  １㎡当たりの価格 38,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市大北３丁目４６７３番４ ｢大北３－３－１９｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模住宅のほかに 空地等が見られる住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 名護商工高校前停 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 名護商工高校近くの既成住宅 地域 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 名護商工高校前停　北 東方 280m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の中規模一般住宅を主とする既成住宅地域である。市街地郊外に位置するため交通接近条件はやや劣る。コ ロナ禍の影響及び市場不透明感が大きく、地価は横ばい傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地郊外の既成住宅地域及び区画整然とした住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり 、圏外からの転入者等も見られる。市街地郊外に存することから、価格は値頃感があるが、コロナ禍の影響も少なから ず残っており、土地需給にやや弱さが感じられ、市場環境も不透明感が漂う状況となっている。土地で７００万円前後 、中古建物込みで２，０００万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅を主とする既成住宅地域である。対象標準地の画地規模、容積率等においては、賃貸建物を想定して収 益価格を求める合理性は無く、収益価格は求めなかった。市街地郊外に存し、価格水準に値頃感はあるものの、直近の コロナ禍の影響による市場不透明感も考慮すべきと判断される。よって、本件では比準価格を標準に、代表標準地との 比較検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名護 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [128.4] [101.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微増傾向。老年人口は増加傾向 。コロナ禍終焉への期待感もあるが、依然と して、市内経済、不動産市場に先行き不透明 感が残る。 市街地郊外の住宅地である。一定程度の需要 は認められるものの、コロナ禍の影響が残る 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％