別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浦添 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 9-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大嶺　克成   TEL.

鑑定評価額 474,000,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市西洲２丁目４番４ ②地積 　(㎡) 3,437   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ臨海 工業地域 西20m市道 水道、ガス、下水 卸商業団地前停 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   230 ｍ、南   300 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 低層倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  56.0 ｍ、奥行　約　　  61.0 ｍ、規模　　     3,400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 規模の比較的大きい画地が集 積する卸商業団地 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 卸商業団地前停　　　 南西方 600m 法令 規制 準工 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 卸売業の法人の倉庫が中心となる流通業務地で空地がなく希少性が高い地域である。コロナ禍とはいえ、当該地 域の市場性はかなり高く地価の上昇は顕著である。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的に広がり、浦添市及びその周辺市町の工場地、流通業務地等である。主たる需要者は、倉庫や工場 等を必要とする中・大規模法人である。卸売業の法人の倉庫が中心となる流通業務地で空地がなく希少性が高い地域で ある。コロナ禍とはいえ、市場性がかなり高く地価の上昇は昨年に引き続き顕著である。主たる価格帯は、１４０，０ ００円／㎡前後、総額では５億円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、広域的に収集された工場地や流通業務地の取引事例の取引価格に適切な補修正を行ったものであり、市場 における取引実態を反映し規範性が高いと判断する。収益還元法は、当該地域が自己使用の倉庫や工場が殆どで規模の 大きな工場や倉庫の一棟貸の賃貸市場は成熟していないことから適用を断念した。本件においては比準価格の規範性は 高いと判断し、一般的要因の動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年の浦添市の人口は増加傾向である。 浦添市の工業地への新型コロナ感染症の影響 は小さい。 整備された流通団地であり、地域特性に特に 変化はなく、希少性は高いままである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.2 ％  ％