鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浦添 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４浦添 -17	浦添市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	調０３浦添 -35	浦添市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m県道、南東5.1m、角地		２住居 (70,200)
c	調０３浦添 -15	浦添市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東26m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	調０３浦添 -41	浦添市		建付地	（　）	台形	北30m国道、西9.5m、南4m、東3.5m、四方路		商業地区計画等 (90,400)
e	公０４浦添 -39	浦添市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西26m市道、南西30m、角地		２住居地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 202,030	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	224,478	100 [ 75.2]	298,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	307,000
b	(　 ) 180,300	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	177,649	100 [ 61.1]	290,751		299,000
c	(　 ) 198,140	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,329	100 [ 70.5]	282,736		291,000
d	(　 ) 354,970	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	342,683	100 [ 95.0]	360,719		372,000
e	(　 ) 165,877	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	160,773	100 [ 55.9]	287,608		296,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 302,000 円／㎡]

浦添 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,335,464	16,247,942	34,087,522	15,118,200	18,969,322	（　0.9743） 18,481,810	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	420,041,136 円　　　　（　 142,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦添 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	810.00	Ｓ2	1,620.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	2,964 ㎡	44.5 m x 70.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２店舗を想定、床面積各６４８㎡、駐車場共同使用。使用容積率は地域において標準的。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	810.00	90.0	729.00	3,288	2,396,952	5.0	11,984,760
							0.0	0
2～ 2	店舗	810.00	90.0	729.00	2,700	1,968,300	2.0	3,936,600
							0.0	0
～

～

～

計		1,620.00	90.0	1,458.00		4,365,252		15,921,360
								0

⑨年額支払賃料	4,365,252 円　×　12ヶ月　＝　 52,383,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,458.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を含み支払賃料を査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,383,024 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,200,087 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,182,937 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,921,360 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 152,527 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,335,464 円　　　　（　 16,982 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０４賃３８　　　　-11	3,321 ( 3,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,321	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,302 円/㎡　月額支払賃料（　 3,288 円/㎡）　基準階 1 F B
b	浦添公３１賃３５　　　　-6	2,280 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,257
c	Ａ那覇調０３賃１５　　　　-5	3,678 ( 3,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,367

浦添 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,362,000 円	227,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,966,942 円	52,383,024　×　　　　 13.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,876,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,589,000 円	227,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	227,000 円	227,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	227,000 円	227,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,247,942 円　（　　　　　　 5,482 円／㎡）　　（経費率　　 32.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9743

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	227,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 1,620.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,118,200 円（　　　　　 5,101 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,335,464 円
②総費用	16,247,942 円
③純収益　①－②	34,087,522 円
④建物等に帰属する純収益	15,118,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,969,322 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,481,810 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,235 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 420,041,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
浦添 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浦添 5-2

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　玉那覇　兼雄

TEL.

鑑定評価額

874,000,000 円

１㎡当たりの価格

295,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浦添市字城間東田田２６９３番１外				②地積　(㎡)	2,964 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:1.5	事務所ＲＣ7	各種店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	南東30m国道、北東側道	水道、下水	第二城間停 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 180 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

第二城間停　北東方

250m

法令

規制

商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

市内外から広域的に集客を確保できる県の基幹街路沿線にあって、事務所・物販店等と用途は多様性を帯びてい
る。供給が少なく売手市場は継続するものの、コロナ禍による企業マインドの動向は要注視。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 302,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、浦添市を中心として、中南部の幹線沿線を圏域とする。需要者の中心は、地元企業・県外法人であるが
個人事業者も見られる。圏内商業地は、好調な観光に支えられた景気動向により、全般的に地価は堅調に推移してきた
が、今般、コロナ禍による収益低下の不安が伺え、市場マインドは慎重を期してる。取引価格帯はバラツキがあるが、
土地は７億円前後、中古物件は規模・業種によりまちまちで中心価格帯は明確ではない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、類似地域の賃貸事例により試算したものであるが、新築物件に係る賃料水準の把握に限界があり、相対的
に説得力が弱いと判断される。比準価格は、規範性のある事例を中心に求めており実証的である。よって、国道幹線沿
線の事例より求められた市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    289,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　浦添 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    290,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の中、ウイズコロナへと意識変容を
受け入れつつも、経験のない状況に様子見、
不安感により不動産市場は混沌としている。

広域的に集客が得られる市内の一等地で、供
給は少ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

+1.7 ％

３　試算価格算定内訳

浦添 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３浦添０８ -27	浦添市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東30m国道、北西6.1m、二方路		商業 (90,400)
b	調０３Ａ那覇 -7	那覇市		更地	（　）	長方形	北西8m国道、中間画地		近商居住誘導区域内 (100,300)
c	調０３Ｄ那覇 -10	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西30m国道、中間画地		準工住居誘導区域内 (70,200)
d	調０３沖縄 -59	沖縄市		更地	（　）	長方形	南東26m国道、南西5.1m、北西4m、三方路		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 305,523	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	309,117	100 [ 100.0]	309,117	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	318,000
b	(　 ) 306,738	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	306,738	100 [ 108.7]	282,188		291,000
c	(　 ) 272,233	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,144	100 [ 95.0]	285,415		294,000
d	(　 ) 266,726	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	264,654	100 [ 92.0]	287,667		296,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 302,000 円／㎡]

浦添 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,394,893	11,728,652	32,666,241	13,053,600	19,612,641	（　0.9743） 19,108,596	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	434,286,273 円　　　　（　 147,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦添 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	700.00	Ｓ2	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	2,964 ㎡	44.5 m x 70.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的仕様の建物

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	90.0	630.00	3,160	1,990,800	4.0	7,963,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	700.00	90.0	630.00	2,555	1,609,650	2.0	3,219,300
							0.0	0
～

～

～

計		1,400.00	90.0	1,260.00		3,600,450		11,182,500
								0

⑨年額支払賃料	3,600,450 円　×　12ヶ月　＝　 43,205,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込の賃料を前提として賃料比準を行うため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 42 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,024,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,205,400 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 3,024,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 1,941,635 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,287,765 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,182,500 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 107,128 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,394,893 円　　　　（　 14,978 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０４賃３８　　　　-11	3,321 ( 3,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	3,355	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,171 円/㎡　月額支払賃料（　 3,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ那覇調０２賃３９　　　　-4	2,895 ( 2,808)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,290
c	Ａ那覇調０３賃３８　　　　-14	4,138 ( 4,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,129

浦添 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,176,000 円	196,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,912,452 円	46,229,400　×　　　　 6.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,876,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,372,000 円	196,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,728,652 円　（　　　　　　 3,957 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9743

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	196,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,053,600 円（　　　　　 4,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,394,893 円
②総費用	11,728,652 円
③純収益　①－②	32,666,241 円
④建物等に帰属する純収益	13,053,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,612,641 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,108,596 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 434,286,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,000 円／㎡）