別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浦添 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 3-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.

鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 浦添市安波茶３丁目７５３番 ②地積(㎡) 2,555  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 畑 住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 安波茶停 140m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   25 ｍ、西   25 ｍ、南   20 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 原野 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   50.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 道 路 接面道路なし 交通 施設 安波茶停　南西方 140m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の 　将来予測 近隣地域は幹線背後に位置する熟成度の比較的高い地域で、宅地化までに３～５年程度を要すると判断した。造 成後の宅地としての品等は良好である。新型コロナの影響で地価水準は当面、横這傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後・造成後は低層住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     47,600 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     46,100 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦添市全域及び隣接市町村の原野、畑地から宅地へと転換しつつある地域である。需要者の中心は浦添市 や隣接市町村の開発分譲業者（中間需要者）である。開発業者らの開発素地への需要は強いが、市内に見込地となり得 る土地が少なく、需給ギャップがある。新型コロナの影響で、長期的視点から投資価値の判断に差が生じ、成約数がや や減った。取引の価格帯は、画地の地勢や開発条件等によってバラツキがあり、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 控除後価格は分譲業者による宅地開発の投資採算性を表す価格で、需要者の意思決定のプロセスを反映する理論的な価 格であるが、新型コロナに伴う販売価格への影響等の想定要素も含んでいる。比準価格は規範性の高い宅地見込地の取 引事例を中心に査定したもので、実証的な価格である。より実証的な比準価格を中心に、不透明なリスクも含んだ控除 後価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　浦添 3-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　     39,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.1] [100.0] 100      47,600  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     47,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は、一様ではなく、業種や地域等 によって差があり、各種給付金等も一定の効果を及 ぼしている。浦添市の人口は増加傾向。 モノレール新駅が浸透してきた。安波茶交差点の街 路事業への期待も高い。コロナ禍の影響で低迷した 成約件数は戻りつつある。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　   -4.0 環境　　　　　　　　　  -17.0 宅地造成　　　　　　　   +3.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0