別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浦添 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 -13 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市字前田黒島原８６２番１２３ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,150) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 経塚 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   200 ｍ、南   160 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　　 ６ｍ市道 交通 施設 経塚駅北西方 350m 法令 規制 ２低専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成の分譲住宅地域で、モノレール駅の開業等により利便性が向上した。コロナ禍の影響を 受けながらも、底堅い住宅需要や相対的な割安感から、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦添市内の住宅地域の圏域であり、主たる需要者は居住を目的としたエンドユーザーである。近隣地域は 旧来の分譲住宅地であるが、周辺では土地区画整理事業に伴う道路整備の進捗やモノレール新駅の開業により利便性が 向上しており、地価水準は強含み傾向で推移している。土地は総額２０００万円台前半、中古戸建住宅は３０００万円 ～４０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層戸建住宅の分譲地であるため賃貸市場が熟成しておらず、また、昨今の建築単価や賃料水準では合理的 な賃貸経営を想定することが困難であるため収益還元法の適用を見合わせ、取引事例比較法のみを適用した。求められ た比準価格は実際に取引された事例に基づき適切に試算しており、市場性を反映した規範性の高い価格が求められた。 よって、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦添 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [102.0] 100 [113.0] [103.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響で観光業を中心に県内経済は 未だ回復していないが、浦添市内の不動産へ の影響は限定的で、住宅地・商業地とも需要 が安定している。 モノレール駅の開業等により利便性が向上し 、底堅い住宅需要や相対的な割安感から、地 価は若干の上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％