別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石垣 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石垣 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石垣市字新川喜田盛１４番１ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 ＲＣ1 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北東3.4m市道 水道、下水 桃林寺前停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   180 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３．４ ｍ市道 交通 施設 桃林寺前停　北西方 150m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ地元向けの既存住宅地域で熟成度は高い。経年建物が多いが、一部見られる建替は概ね同規 模、同用途である。地域は今後、建替を伴いながら、現状の住環境を維持しつつ推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心市街地に亘る住宅地域。特にやや西部に位置する新川エリアの既成住宅地域との代替競争関係が 強い。地縁的選好性がやや強く、需要者は圏内居住の一次取得者が中心だが、近年圏外転入者や不動産業者も一部見ら れる。コロナ禍下でも市内中心市街地への地元需要は堅調な一方、供給は低位でとどまる。土地は３００㎡程度で１， ４００万円前後が需要の中心だが、近時では画地小口化により従来水準を上回る木造分譲取引も周辺で認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要は認められるが、近年建築費が高止まり傾向にあり、加えて街路条件を考慮すると経済合理性を有する賃貸住 宅経営が不可能と判断されるため収益還元法は非適用とした判断は妥当である。比準価格は典型的需要者の観点である 居住の快適性等に留意して適切に各種補修正及び要因比較を行った上で試算されており、市場特性との適合性及び説得 力は高い。よって本件では、市場性を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年市内不動産取引は面積、件数共に昨 年並みだが、平均取引面積に小口化傾向が見 られ、住宅地取引の構成比が高まりつつある 。 島内建築費が高止まる中、街路が狭隘な既存 エリアでも近年木造戸建分譲が見られ、地価 水準が押し上げられつつある。 対象標準地が属する地域の標準的画地で、競 争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変 動は特段認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％