鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宜野湾 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０３宜野湾 -29	宜野湾市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西21.4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	調０３宜野湾 -10	宜野湾市		更地	（　）	ほぼ台形	北東18m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	調０３西原 -13	中頭郡西原町		更地	（　）	ほぼ整形	北東16m県道、中間画地		１中専 (60,200)
d	公０４北中城 -10	中頭郡北中城村		更地	（　）	ほぼ台形	北西13m県道、中間画地		２低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,726	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	124,158	100 [ 96.0]	129,331	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 117,816	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,172	100 [ 93.1]	129,078		129,000
c	(　 ) 111,594	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	118,760	100 [ 92.0]	129,087		129,000
d	(　 ) 103,437	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	108,881	100 [ 84.6]	128,701		129,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

宜野湾 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にある商業地域で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,080,280	1,452,700	4,627,580	4,009,320	618,260	（　0.9761） 603,484	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	13,715,545 円　　　　（　 60,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宜野湾 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	226 ㎡	10.0 m x 22.5 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分はフロア貸しで、住宅部分はファミリータイプ２ＤＫ、平均専有面積約３８㎡を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	95.0	114.00	2,150	245,100	3.0	735,300
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	120.00	95.0	114.00	1,240	141,360	2.0	282,720
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	95.0	342.00		527,820		1,300,740
								0

⑨年額支払賃料	527,820 円　×　12ヶ月　＝　 6,333,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 342.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,333,840 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 266,021 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,067,819 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,300,740 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,461 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,080,280 円　　　　（　 26,904 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宜野湾公３１賃１１　　　　-8	2,004 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	2,386	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,155 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中城公０４賃０８　　　　-1	1,682 ( 1,682)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.6]	100 [100.0]	1,965
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宜野湾 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	399,600 円	66,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	411,700 円	6,333,840　×　　　　 6.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 466,200 円	66,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	66,600 円	66,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,600 円	66,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,452,700 円　（　　　　　　 6,428 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9761

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,600,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 50 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0928 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,009,320 円（　　　　　 17,740 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,080,280 円
②総費用	1,452,700 円
③純収益　①－②	4,627,580 円
④建物等に帰属する純収益	4,009,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	618,260 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	603,484 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,670 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,715,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宜野湾 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宜野湾 5-3

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　及川　季行

TEL.

鑑定評価額

29,200,000 円

１㎡当たりの価格

129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宜野湾市真栄原３丁目３０番６４｢真栄原３－５－２０｣				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ2	店舗、事務所、アパート等が多い商業地域	南西18m県道	水道、下水	真栄原停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 22.5 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

真栄原停北西方近接

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来から小規模な区画での利用で熟成しており、今後も当分の間現状のまま推移するものと予測する。地価は底
堅い需要と供給不足により、やや強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 129,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏である。需要者の中心は地元事業者であるが、沿道型施設として一定
規模が確保できる場合には、県内外の小売事業者なども対象となる。幹線沿いの需要は底堅いが供給は少なく、まとま
った規模で供給されることはさらに少ない。なお、住宅地価格との開差が小さく、土地の利用方法は純化されておらず
、利用目的により需要者の業種、必要とされる画地規模や投資額も異なるため、中心価格帯は明確に存在していない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸需要がなくはないが、地域的に元本果実の相関性が希薄で、賃貸の収益性が低く取引指標になっておらず、収益価
格は低位に試算された。各手法の適用においては信頼性を有する事例資料をもって試算しており、相対的信頼性に優劣
はないが、自己使用を前提とする取引が価格形成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したが
って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宜野湾 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 179,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[137.2]

[100.0]
100

129,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口、高齢化率とも上昇傾向であるが高
齢化率は県平均よりやや低い。観光に依存し
ていない商業地の変化は少ない。

需要は堅調とみられるが、供給が少ないため
地域の変化が少ない。需要は条件が異なって
も他の地域で代替されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

宜野湾 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４宜野湾 -3	宜野湾市		建付地	（　）	不整形	北西28m国道、南西5m、北4m、三方路		商業 (90,400)
b	公０４宜野湾 -29	宜野湾市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m国道、北東3.2m、角地		準住居 (70,200)
c	調０３宜野湾 -5	宜野湾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西6m、角地		近商 (90,200)
d	公０４北谷 -7	中頭郡北谷町		更地	（　）	ほぼ整形	北10m県道、中間画地		（都）１住居 (60,150)
e	調０３浦添 -31	浦添市		底地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 138,790	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	136,338	100 [ 103.0]	132,367	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 125,470	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	124,351	100 [ 100.7]	123,487		123,000
c	(　 ) 123,677	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	121,858	100 [ 89.3]	136,459		136,000
d	(　 ) 89,556	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,347	100 [ 75.2]	121,472		121,000
e	(　 181,768) 181,768	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	182,859	100 [ 137.2]	133,279		133,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

宜野湾 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,774,664	994,318	3,780,346	3,099,150	681,196	（　0.9761） 664,915	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	15,111,705 円　　　　（　 66,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宜野湾 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	153.00	ＲＣ2	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	226 ㎡	10.0 m x 22.5 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階ファミリータイプ共同住宅２戸、屋外平面駐車場３台

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	127.50	100.0	127.50	2,000	255,000	3.0	765,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	127.50	80.0	102.00	1,350	137,700	2.0	275,400
							0.0	0
～

～

～

計		255.00	90.0	229.50		392,700		1,040,400
								0

⑨年額支払賃料	392,700 円　×　12ヶ月　＝　 4,712,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,712,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　％　＝　　 235,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,764,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,040,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,884 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,774,664 円　　　　（　 21,127 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宜野湾公０４賃１５　　　　-2	2,002 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,820	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,005 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宜野湾公０４賃１１　　　　-4	2,275 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,298
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宜野湾 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	291,000 円	48,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	225,018 円	5,000,400　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 339,500 円	48,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 994,318 円　（　　　　　　 4,400 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9761

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,500,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,099,150 円（　　　　　 13,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,774,664 円
②総費用	994,318 円
③純収益　①－②	3,780,346 円
④建物等に帰属する純収益	3,099,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	681,196 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	664,915 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,942 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,111,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,900 円／㎡）