別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宜野湾 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -9 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 30,300,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市大謝名１丁目３５０番２ ｢大謝名１－２４－６｣ ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西6.5m道路 水道、下水 中大謝名停 410m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．５ ｍ道路 交通 施設 中大謝名停　北東方 410m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古くは米軍向け住宅エリアとして整備された地域で経年建物が多いが、建物取壊後は概ね同規模同用途の建替が 主である。地域は今後も現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大謝名、真栄原、我如古、嘉数地区を中心に宜野湾市内に亘る既成住宅地域。需要者は自用目的の市内居 住者が中心だが、圏外から転入者も見られる。軍属向けに開発されたエリアで選好性はコロナ禍下でも認められる。供 給は低位な一方、市内では依然値頃な水準であり需要は堅調である。土地３００㎡程度で３０００万円前後が需要の中 心だが、建物込の把握は困難。なお木造分譲など、従来水準を上回る取引が依然一定量認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場で一定の供給は認められるが、近年建築費が高止まり傾向にあり、また指定容積率が低く、経済合理性を有す る賃貸住宅経営が困難なため収益還元法は非適用とした。比準価格は典型的需要者の重視要因に留意し、適切に実証的 に試算しており、市場特性との適合性及び説得力は高い。よって本件では、市場性を反映する比準価格をもって、代表 標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [124.1] [100.0] 100 98,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年市内不動産取引件数は昨年並みに少 ないが供給不足が主要因。値頃な既存住宅地 域内中古物件への選好性も継続して見られる 。 県内建築費は依然高止まり、値頃な中古物件 が多い他、経年建物取壊しによる供給余地が 認められるエリアへの引合はコロナ禍下でも 堅調。 対象標準地が属する地域の標準的画地で、競 争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変 動は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％