別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宜野湾 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -7 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　徹   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 96,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市真栄原１丁目４９２番１ ｢真栄原１－２２－１４｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅と共同住宅 等が混在する既成住 宅地域 南西3.9m道路 水道、下水 真栄原停 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　３ ．９ｍ道路 交通 施設 真栄原停南東方 270m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと見込まれる。小学校に近接して住宅 需要もあるが宅地供給が少なく地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、宜野湾市全域の既成住宅地域を類似地域とする圏域。需要者の中心は当市居住者であるが、近隣市町 村からの転入者も見られる。宅地供給が少なく既成住宅地域においても需要が高まり、特に、木造戸建住宅の小規模な 分譲地の取引が見られる。市場の中心価格帯は、土地１５０㎡で総額１，５００万円前後と小規模化しており、木造の 新築戸建物件で３，８００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、周辺類似地域より自用目的で取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、画地条件の制 約や昨今の建築費の高騰などから収益価格は低位に求められた。従って、居住快適性が重視される住宅地域であること に鑑み、市場性を反映した比準価格を採用して、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [128.5] [101.0] 100 96,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は、新型コロナ禍からの持ち直し の動きは弱い。当市の人口は増加傾向にある が、新設住宅着工件数は減少している。 　住環境に大きな変化はないが、前述のとお り、地価水準は上昇傾向にある。 　適正規模の整形地で、最有効使用との関連 においても市場競争力は普通である。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％