鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宜野湾 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４宜野湾 -8	宜野湾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		２中専 (70,200)
b	公０４宜野湾 -21	宜野湾市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、西6m、角地		２中専 (70,200)
c	公０４宜野湾 -11	宜野湾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、北東4m、角地		１中専 (70,180)
d	調０３宜野湾 -31	宜野湾市		更地	（　）	ほぼ整形	北東5.3m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,604	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	110,919	100 [ 109.8]	101,019	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 115,830	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	114,481	100 [ 110.7]	103,416		105,000
c	(　 ) 103,843	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	100,582	100 [ 98.9]	101,701		104,000
d	(　 ) 118,178	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	121,487	100 [ 106.7]	113,858		116,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

宜野湾 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,478,459	819,897	2,658,562	2,507,070	151,492	（　0.9772） 148,038	（ 4.6 - 0.5 ） 4.1％
	⑧収益価格	3,610,683 円　　　　（　 18,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宜野湾 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	117.00	ＲＣ2	234.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	196 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向け５８㎡×４戸を想定。建物の規模は近隣地域の標準的規模と画地条件等から判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	117.00	100.0	117.00	1,273	148,941	1.0	148,941
							0.0	0
2～ 2	住宅	117.00	100.0	117.00	1,311	153,387	1.0	153,387
							0.0	0
～

～

～

計		234.00	100.0	234.00		302,328		302,328
								0

⑨年額支払賃料	302,328 円　×　12ヶ月　＝　 3,627,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 234.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,627,936 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 152,373 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,475,563 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	302,328 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,896 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,478,459 円　　　　（　 17,747 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宜野湾公０３賃２９　　　　-9	1,171 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,233	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,312 円/㎡　月額支払賃料（　 1,311 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宜野湾公０３賃３８　　　　-4	1,392 ( 1,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,351
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宜野湾 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,500 円	43,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	181,397 円	3,627,936　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 303,100 円	43,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 819,897 円　（　　　　　　 4,183 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9772

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 234.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0579	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 50 ％　＋　0.0587 × 35 ％　＋ 0.0909 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,507,070 円（　　　　　 12,791 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,478,459 円
②総費用	819,897 円
③純収益　①－②	2,658,562 円
④建物等に帰属する純収益	2,507,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	151,492 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	148,038 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 755 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,610,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宜野湾 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宜野湾 -4

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　仲本　徹

TEL.

鑑定評価額

20,400,000 円

１㎡当たりの価格

104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宜野湾市新城２丁目３７１番２｢新城２－２０－３｣				②地積　(㎡)	196 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＲＣ1	中規模一般住宅の多い区画整然とした地域	南東7.6m市道	水道、下水	新城停 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 280 ｍ、南 180 ｍ、北 240 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　７
．６ｍ市道

交通

施設

新城停南東方

400m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　区画整然とした低層住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと見込まれる。宅地供給が少
なく中古物件への需要も高いことから地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、宜野湾市内の既成住宅地域を類似地域とする圏域。主たる需要者は当市を中心に市外の個人も含まれ
る。街路、住環境は良好なエリアになっており宅地供給が少なく地価水準は上昇傾向で推移している。市場の中心価格
帯は、土地１６０㎡程度で総額１，６００万円程度、近年は、木造戸建住宅が多く見られ新築戸建物件で３，８００万
円程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、周辺類似地域より自用目的で取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、画地条件の制
約や昨今の建築費の高騰などから収益価格は低位に求められた。従って、居住快適性が重視される住宅地域であること
に鑑み、市場性を反映した比準価格を採用して、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宜野湾 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 122,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[101.0]

100
[122.0]

[102.0]
100

103,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　県内景気は、新型コロナ禍からの持ち直し
の動きは弱い。当市の人口は増加傾向にある
が、新設住宅着工件数は減少している。

　住環境に大きな変化はないが近接する西普
天間住宅地区跡地利用の進捗に伴い期待が高
まっている。

　適正規模の整形地で、最有効使用との関連
においても市場競争力は普通である。個別的
要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宜野湾 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４宜野湾 -1	宜野湾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	公０４宜野湾 -2	宜野湾市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		商業 (80,330)
c	公０４宜野湾 -11	宜野湾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、北東4m、角地		１中専 (70,180)
d	公０４宜野湾 -4	宜野湾市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、南西4.5m、角地		商業 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,500	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	112,530	100 [ 100.0]	112,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,800	100 [ 103.0]	99,806		102,000
c	(　 ) 103,843	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	100,088	100 [ 98.0]	102,131		104,000
d	(　 ) 104,704	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	105,012	100 [ 101.9]	103,054		105,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

宜野湾 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、原価法の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,925,829	696,598	2,229,231	2,090,190	139,041	（　0.9772） 135,871	（ 4.6 - 0.5 ） 4.1％
	⑧収益価格	3,313,927 円　　　　（　 16,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宜野湾 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＲＣ3	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	196 ㎡	11.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 7.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅（ファミリータイプ）平均専有面積約６５㎡使用容積率は地域内ほぼ標準的

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	共同住宅	65.00	100.0	65.00	1,303	84,695	2.0	169,390
							0.0	0
～

～

～

～

計		195.00	100.0	195.00		254,085		508,170
								0

⑨年額支払賃料	254,085 円　×　12ヶ月　＝　 3,049,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,049,020 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 128,059 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,920,961 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	508,170 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,868 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,925,829 円　　　　（　 14,928 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宜野湾公０３賃３３　　　　-7	1,299 ( 1,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,312	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,305 円/㎡　月額支払賃料（　 1,303 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宜野湾公０４賃１１　　　　-7	1,217 ( 1,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,294
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宜野湾 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,500 円	36,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	161,598 円	3,049,020　×　　　　 5.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 252,700 円	36,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,100 円	36,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,100 円	36,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 696,598 円　（　　　　　　 3,554 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9772

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,100,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0579	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 50 ％　＋　0.0587 × 35 ％　＋ 0.0909 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,090,190 円（　　　　　 10,664 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,925,829 円
②総費用	696,598 円
③純収益　①－②	2,229,231 円
④建物等に帰属する純収益	2,090,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	139,041 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	135,871 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,313,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,900 円／㎡）