別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宜野湾 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 35,300,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市喜友名１丁目１３０番１ ｢喜友名１－２４－５｣ ②地積 　(㎡) 408   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (70,172) 1.2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い古くからの住宅地 域 北東4.3m市道、背面道 水道、下水 喜友名停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 喜友名停　南方 150m 法令 規制 １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域で、近年、区画割後の戸建分譲や共同住宅への建替が一部見られる。地域は概ね現況を維持 すると予測するが、長期的な住居系用途混在度や規模小口化動向に留意を要する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は喜友名地区を中心に宜野湾市内に亘る旧来からの既成住宅地域。需要者は自用目的の市内居住者が中心で 、圏外からも一部認められる。地縁的選好性が働くが、区画整理事業が進む西普天間地区に程近く、市内で値頃な水準 である為、需要はコロナ禍下でも堅調。一方供給は依然低位。土地４００㎡程度で３５００万円前後が需要の中心だが 、建物込の把握は困難。なお従来水準を上回る取引が一定量認められ、地価上昇傾向が地域に波及しつつある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場での供給は一定量認められるが、近年の建築費高止まりを考慮すると経済合理的な賃貸経営が困難なため収益 還元法は非適用とした。比準価格については、規模等、事例選択に留意しつつ、適切に補修正及び要因比較を行い試算 しており、市場特性との適合性及び説得力は高い。よって本件では、市場性を反映する比準価格をもって、代表標準地 との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [140.6] [ 99.9] 100 87,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年市内不動産取引件数は昨年並みに少 ないが供給不足が主要因。値頃な既存住宅地 域内中古物件への選好性も継続して見られる 。 今年３月、付近の米軍施設跡地にて大学病院 等移転工事が着工。令和７年初頭開院予定で 、地域の利便性向上期待が高まる。 二方路、要セットバックによる選好性への影 響はやや認められるも競争力の程度は概ね中 位。なお当該競争力の変動は特段認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％