別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 那覇 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 9-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　松永　力也   TEL.

鑑定評価額 269,000,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市港町３丁目７番１０ ｢港町３－７－５４｣ ②地積 　(㎡) 1,500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1.2:1 倉庫兼事務所 配送センター、倉庫 等が建ち並ぶ臨海工 業地域 北18m市道 水道、下水 市場南口停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   550 ｍ、南   130 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 那覇港臨港地区 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 市場南口停東方 150m 法令 規制 準工 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 低層倉庫のほか事務所等も多く見られる物流を中心とした準工業地域で西海岸道路開通により利便性が向上し、 空港や港湾地区への接近性等から需要は旺盛で地価は大きく上昇傾向にある。コロナ渦の影響はほとんどない。 (3)最有効使用の判定 低層の倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那覇市及び浦添市を中心とする沖縄県中南部地区の工業地域一帯である。主な需要者は、県内外で流通 業務を営む法人等である。当該地域は、那覇空港や泊新港等への交通接近性も良好で、県内における流通業務の中心的 拠点として熟成度は高く、近年は流通業務地の希少性から高値で取引される傾向にある。但しコロナ渦の影響により市 場はやや模様眺めの動きにある。地価は、個別事情を含むものも多く、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められたものと判断される。一方収益価格は、周辺地域において は自社仕様の倉庫・工場等の多く見られる地域で賃貸物件が殆どない地域性から、適切な賃貸事例を得ることが困難で あり、収益還元法の採用は見送った。従って、本件では、市場性を反映した比準価格を採用し、更に現下の経済情勢・ 不動産市場も勘案の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で県内景気は主力の観光業等は感染 縮小により持ち直しの動きもあるものの不透 明感は根強い。工業地においては需要過多が 続いている。 沖縄西河岸道路の開通に伴い空港、港湾への アクセスが向上し選好性が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.5 ％  ％