鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４Ａ那覇 -1	那覇市		更地	（　）	長方形	北西7.2m市道、北東7.2m、角地		１住居上之山文教地区 (70,200)
b	公０４Ａ那覇 -4	那覇市		更地	（　）	長方形	南東13m県道、中間画地		商業 (100,400)
c	公０４Ａ那覇 -29	那覇市		貸家建付地	（　）	不整形	北西16.5m市道、北東7.3m、角地		商業 (90,400)
d	公０４Ｄ那覇 -4	那覇市		更地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e	調０３Ｄ那覇 -15	那覇市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東7.7m市道、南東6.1m、北5.1m、北西4m、四方路		１中専居住誘導区域内 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,539	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	245,275	100 [ 95.3]	257,371	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	257,000
b	(　 ) 302,674	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	302,674	100 [ 114.1]	265,271		265,000
c	(　 ) 246,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	241,968	100 [ 94.6]	255,780		256,000
d	(　 ) 219,859	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	223,412	100 [ 85.5]	261,301		261,000
e	(　 ) 224,806	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 129.7]	174,888	100 [ 67.4]	259,478		259,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +29.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

那覇 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,450,903	3,155,142	11,295,761	8,644,700	2,651,061	（　0.9764） 2,588,496	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	60,197,581 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	197.30	ＲＣ4	722.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	531 ㎡	25.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～４階が各階２ＤＫ（専有面積約６０㎡）３戸の共同住宅

⑦有効率　 98.9 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.00	95.0	147.25	2,524	371,659	6.0	2,229,954
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	189.00	100.0	189.00	1,450	274,050	2.0	548,100
							0.0	0
～

～

～

計		722.00	98.9	714.25		1,193,809		3,874,254
								0

⑨年額支払賃料	1,193,809 円　×　12ヶ月　＝　 14,325,708 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 714.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	年額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,325,708 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 631,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,413,788 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,874,254 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,115 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,450,903 円　　　　（　 27,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ那覇公０４賃３３　　　　-5	2,826 ( 2,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,479	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,537 円/㎡　月額支払賃料（　 2,524 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ那覇公０３賃２８　　　　-4	3,027 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,655
c	Ｄ那覇公０２賃４１　　　　-1	1,651 ( 1,649)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,446

那覇 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	822,000 円	137,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	902,742 円	15,045,708　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 959,000 円	137,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,155,142 円　（　　　　　　 5,942 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 722.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,644,700 円（　　　　　 16,280 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,450,903 円
②総費用	3,155,142 円
③純収益　①－②	11,295,761 円
④建物等に帰属する純収益	8,644,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,651,061 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,588,496 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,875 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,197,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
那覇 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-17

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　仲本　兼徹

TEL.

鑑定評価額

134,000,000 円

１㎡当たりの価格

253,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市赤嶺２丁目１３番１１外				②地積　(㎡)	531 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	各種店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北西30m国道	水道、ガス、下水	赤嶺 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

赤嶺駅北方

420m

法令

規制

準住居
(70,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

比較的空港に近接する国道沿いに、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。地価は、昨今のコロナ禍
による、不動産市況の影響を受けつつ、地域的特性（希少性）等を反映し、概ね現状水準を堅持している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 253,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 93,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、那覇市内の幹線道路沿いの商業地であるが、主な需要者は、企業又は、資本力のある個人等であり、県
内外を含み、かなり広域にわたる。那覇市内の商業地の需給動向は、コロナ禍の影響により、不動産市況の煽りを受け
つつも、標準地の存する地域は、規模及び立地条件等があえば、店舗用地、マンション適地等の用途の汎用性というポ
テンシャルも具有することから、地価は、属性によってもばらつきが見られ、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。収益価格は、近隣地域との特性等より、長期持続的な
純収益の把握が難しく、大きな判断的要素が介在し、信頼性の点で問題が残ることに加え、昨今の建築単価の高騰、運
用利回り水準及び地域的賃貸市場を考慮すると、合理的な意味合いが、薄れていることから、参考程度に留めた。従っ
て、本件では、比準価格を採用し、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 339,000 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[103.0]

100
[129.1]

[100.0]
100

251,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    253,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

那覇市の地価は、コロナ禍からの回復基調の
兆しが見えるも、第６波の懸念も残り、依然
、不動産市況は停滞気味で、今後の需給動向
に注視が必要。

近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼ
す事業等は認められない。

規模的に大きい部類に属する画地では、用途
の汎用性から、属性という点で、多種の需要
者の参入も考えられ、引合いは強い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４Ａ那覇 -4	那覇市		更地	（　）	長方形	南東13m県道、中間画地		商業 (100,400)
b	公０４Ａ那覇 -29	那覇市		貸家建付地	（　）	不整形	北西16.5m市道、北東7.3m、角地		商業 (90,400)
c	公０４Ｄ那覇 -12	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、北7m、角地		２低専 (60,100)
d	調０３Ｂ那覇 -1	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m国道、西3.4m、角地		準住居居住誘導区域内 (70,200)
e	調０３Ｄ那覇 -10	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西30m国道、中間画地		準工住居誘導区域内 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 302,674	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	302,674	100 [ 115.7]	261,602	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	262,000
b	(　 ) 246,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	241,968	100 [ 93.0]	260,181		260,000
c	(　 ) 167,552	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	163,160	100 [ 64.0]	254,938		255,000
d	(　 ) 202,526	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	201,716	100 [ 84.6]	238,435		238,000
e	(　 ) 272,233	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,144	100 [ 108.1]	250,827		251,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 253,000 円／㎡]

那覇 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			商業地域に存し、適切な素地等の事例が存しないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,657,180	3,151,075	10,506,105	8,316,000	2,190,105	（　0.9764） 2,138,419	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	49,730,674 円　　　　（　 93,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ4	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	531 ㎡	25.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（部分貸）、２Ｆ～４Ｆファミリータイプ（各階４室）平均専有面積約４５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	2,387	429,660	3.0	1,288,980
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,400	252,000	2.0	504,000
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	100.0	720.00		1,185,660		2,800,980
								0

⑨年額支払賃料	1,185,660 円　×　12ヶ月　＝　 14,227,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,227,920 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 597,573 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,630,347 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,800,980 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,833 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,657,180 円　　　　（　 25,720 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ那覇公０４賃３３　　　　-5	2,826 ( 2,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,884	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,393 円/㎡　月額支払賃料（　 2,387 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇公０４賃４３　　　　-4	1,977 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,977
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	840,000 円	140,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	853,675 円	14,227,920　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 980,000 円	140,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	140,000 円	140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	140,000 円	140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,151,075 円　（　　　　　　 5,934 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	140,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0601 × 35 ％　＋ 0.0922 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,316,000 円（　　　　　 15,661 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,657,180 円
②総費用	3,151,075 円
③純収益　①－②	10,506,105 円
④建物等に帰属する純収益	8,316,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,190,105 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,138,419 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,027 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,730,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,700 円／㎡）