鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４Ｃ那覇 -4	那覇市		建付地	（　）	台形	東28m県道、北4m、角地		近商 (90,200)
b	公０４Ｃ那覇 -11	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	東25m市道、北4.5m、角地		２住居 (70,200)
c	公０４Ｃ那覇 -25	那覇市		更地	（　）	正方形	北19m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	調０３Ｃ那覇 -7	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、北1.5m、二方路		２住居居住誘導区域内 (60,200)
e	調０３Ｃ那覇 -20	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m県道、中間画地		２住居居住誘導区域内 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 148,824	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	153,585	100 [ 91.1]	168,589	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 212,342	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	210,448	100 [ 107.4]	195,948		196,000
c	(　 ) 257,116	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	257,116	100 [ 131.6]	195,377		195,000
d	(　 ) 236,686	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	234,343	100 [ 100.3]	233,642		233,000
e	(　 ) 265,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	265,400	100 [ 133.2]	199,249		199,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +37.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +38.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

那覇 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,201,144	1,625,378	5,575,766	4,543,200	1,032,566	（　0.9764） 1,008,197	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	23,446,442 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	226 ㎡	20.0 m x 11.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～３階が各階２ＤＫ（専有面積約５７㎡）２戸の共同住宅

⑦有効率　 98.3 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	120.00	95.0	114.00	2,433	277,362	2.0	554,724
							0.0	0
2～ 3	居宅	120.00	100.0	120.00	1,450	174,000	2.0	348,000
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	98.3	354.00		625,362		1,250,724
								0

⑨年額支払賃料	625,362 円　×　12ヶ月　＝　 7,504,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 354.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	年額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,504,344 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 315,182 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,189,162 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,250,724 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,982 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,201,144 円　　　　（　 31,863 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ那覇公０４賃４１　　　　-3	3,747 ( 3,744)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,676	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,437 円/㎡　月額支払賃料（　 2,433 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇調０３賃１５　　　　-1	2,551 ( 2,547)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,319
c	Ａ那覇公０４賃３８　　　　-11	3,321 ( 3,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,322

那覇 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	432,000 円	72,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	480,278 円	7,504,344　×　　　　 6.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 504,000 円	72,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	72,000 円	72,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,000 円	72,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,625,378 円　（　　　　　　 7,192 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,543,200 円（　　　　　 20,103 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,201,144 円
②総費用	1,625,378 円
③純収益　①－②	5,575,766 円
④建物等に帰属する純収益	4,543,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,032,566 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,008,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,446,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
那覇 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-16

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　宇久　信正

TEL.

鑑定評価額

44,300,000 円

１㎡当たりの価格

196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市首里儀保町３丁目５番				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	2:1	店舗兼住宅ＲＣ4	店舗、一般住宅が混在する駅近くの商業地域	南西25m県道、南東側道	水道、ガス、下水	儀保近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

モノレール儀保駅前の商業地
域

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

儀保駅　北西方近接

法令

規制

近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沖縄都市モノレール儀保駅に隣接する県道沿いの商業地域であり、儀保交差点も近いことから需要は底堅いが、
コロナ禍の影響等も考慮して、地価は横這い傾向と判断した。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
セットバック　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 196,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内の主要な幹線道路沿線の商業地域を中心に、特に駅近くの類似地域を含むものと判断される。需要
者は県内外の法人や個人等と判断される。新都心地区、真嘉比・古島地区の両土地区画整理事業地区内の熟成度がかな
り増しつつあり、類似地域の地価も、マンション等素地的利用の下支えもあるもののコロナ禍の影響も否定できない。
規模と総額との関連で主たる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は数少ない類似の取引事例を適切に補・修正して試算した。収益価格は、店舗兼共同住宅の想定建物であるこ
とから、土地・建物価格に見合った家賃が形成されているとは言い難く、低位に試算された。駅近くという地域特性を
十分に発揮できない地域でもあることから、本件では市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考程度に止め
、現下のコロナ禍における経済状況等を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口は微減傾向。老年人口は上昇傾向。
コロナ禍終焉への期待感も漂う。

モノレール浦添延伸の影響は微妙である。駅
近くの地域特性もあり、地価は横這い傾向。

対象標準地の個別的要因に基づく最有効使用
に影響を与える変動要因は無い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４Ｃ那覇 -11	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	東25m市道、北4.5m、角地		２住居 (70,200)
b	公０４Ｃ那覇 -25	那覇市		更地	（　）	正方形	北19m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	調０３Ｃ那覇 -7	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、北1.5m、二方路		２住居居住誘導区域内 (60,200)
d	調０３Ｂ那覇 -1	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m国道、西3.4m、角地		準住居居住誘導区域内 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,342	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	210,448	100 [ 111.9]	188,068	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 257,116	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	257,116	100 [ 117.2]	219,382		219,000
c	(　 ) 236,686	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	234,343	100 [ 104.8]	223,610		223,000
d	(　 ) 202,526	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	202,526	100 [ 111.7]	181,312		181,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +12.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 196,000 円／㎡]

那覇 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,163,026	1,615,197	5,547,829	4,543,200	1,004,629	（　0.9764） 980,920	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	22,812,093 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	226 ㎡	20.5 m x 11.5 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２階以上は共同住宅が妥当と判断した。

⑦有効率　 98.3 ％
の理由

地域の標準的使用であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	95.0	114.00	2,423	276,222	3.0	828,666
							0.0	0
2～ 3	住宅	120.00	100.0	120.00	1,440	172,800	2.0	345,600
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	98.3	354.00		621,822		1,519,866
								0

⑨年額支払賃料	621,822 円　×　12ヶ月　＝　 7,461,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 354.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,461,864 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 313,398 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,148,466 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,519,866 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,163,026 円　　　　（　 31,695 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ那覇公０４賃４１　　　　-3	3,747 ( 3,744)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,776	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,429 円/㎡　月額支払賃料（　 2,423 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇公０３賃０８　　　　-4	1,831 ( 1,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,081
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	432,000 円	72,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	470,097 円	7,461,864　×　　　　 6.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 504,000 円	72,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	72,000 円	72,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,000 円	72,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,615,197 円　（　　　　　　 7,147 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,543,200 円（　　　　　 20,103 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,163,026 円
②総費用	1,615,197 円
③純収益　①－②	5,547,829 円
④建物等に帰属する純収益	4,543,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,004,629 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	980,920 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,340 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,812,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）