鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４Ａ那覇 -13	那覇市		更地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		商業特別用途地区 (80,400)
b	調０３Ａ那覇 -19	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.2m市道、北東7.2m、北西5.3m、三方路		１住居特別用途地区 (70,200)
c	公０４Ａ那覇 -24	那覇市		更地	（　）	不整形	南西6.5m市道、北西5.5m、北3m、三方路		商業 (90,390)
d	調０３Ａ那覇 -3	那覇市		更地	（　）	長方形	南東12.9m県道、中間画地		商業居住誘導区域内 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 437,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	437,274	100 [ 73.4]	595,741	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	626,000
b	(　 ) 544,480	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	516,478	100 [ 86.1]	599,858		630,000
c	(　 ) 381,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.4]	400,083	100 [ 68.4]	584,917		614,000
d	(　 ) 393,224	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	392,044	100 [ 66.1]	593,107		623,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 623,000 円／㎡]

那覇 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため試算できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	118,777,823	26,248,452	92,529,371	81,625,000	10,904,371	（　0.9445） 10,299,178	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	239,515,767 円　　　　（　 270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	562.00	ＲＣ9	5,538.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	886 ㎡	31.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

部分貸し。１階店舗・事務所約１００㎡。２階以上事務所約５０～１００㎡。タワー駐車場３２台。近隣地域において標準的規模。

⑦有効率　 72.7 ％
の理由

９階建店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	562.00	72.7	408.57	2,800	1,143,996	6.0	6,863,976
							0.0	0
2～ 2	事務所	562.00	80.5	452.41	2,400	1,085,784	3.0	3,257,352
							0.0	0
3～ 9	事務所	562.00	80.5	452.41	2,339	1,058,187	3.0	3,174,561
							0.0	0
～	駐車場	480.00

～

計		5,538.00	72.7	4,027.85		9,637,089		32,343,255
								0

⑨年額支払賃料	9,637,089 円　×　12ヶ月　＝　 115,645,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,027.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	115,645,068 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 7,680,000 円　　×　　％　＝　　 4,857,093 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	118,467,975 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,343,255 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 309,848 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	118,777,823 円　　　　（　 134,061 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０２賃３６　　　　-11	2,640 ( 2,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,345 円/㎡　月額支払賃料（　 2,339 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ａ那覇調０３賃４３　　　　-16	2,518 ( 2,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	2,433
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,500,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,699,752 円	123,325,068　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,798,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,750,000 円	1,250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	1,250,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,250,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 26,248,452 円　（　　　　　　 29,626 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,250,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 5,538.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	81,625,000 円（　　　　　 92,128 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	118,777,823 円
②総費用	26,248,452 円
③純収益　①－②	92,529,371 円
④建物等に帰属する純収益	81,625,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,904,371 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,299,178 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,624 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 239,515,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 270,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
那覇 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-15

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　松永　力也

TEL.

鑑定評価額

549,000,000 円

１㎡当たりの価格

620,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	470,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市前島３丁目１番８外｢前島３－１－１５｣				②地積　(㎡)	886 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1	事務所ＳＲＣ9F1B	中高層のビルが建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南東36m国道、三方路	水道、ガス、下水	美栄橋 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 90 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記するべき事項はない

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

美栄橋　北西方

400m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

国道５８号沿線の商業地域で、オフィスビルのほかホテルや各種店舗、事務所等が連担しており、近年はホテル
需要が旺盛であったが、コロナ禍の影響で需要は減退し、地価はしばらく下落傾向で推移すると思料される。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 633,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 278,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内中心部周辺の幹線街路沿線の繁華性の高い商業地一帯である。需要者の中心は県内外法人のほか地元
不動産会社等、投資事業目的の事業者等が主である。駅との接近性や容積率を反映したホテル用地としての需要が高い
地域で地価は上昇していたがコロナ禍による観光産業への影響でホテル用地等の需要は大きく減退した。しかしアフタ
ーコロナを見越した動きもあり下落率は縮小。更地取引は少なく、中古物件で２～３億円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市内中心市街地の繁華性の高い類似地域の取引事例を採用し検討しており、規範性及び類似性は比較的高
いものと判断される。収益価格は、自用ビルも多い地域で適正な賃貸市場の把握が難しい状況の中から、賃貸条件及び
賃料設定は困難であるため、求め得た価格は低位に試算された。よって本件においては、市場性を反映した比準価格を
重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    625,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により県内景気は減退傾向にあるな
か主力の観光業等は感染縮小により持ち直し
の動きもあるものの不透明感は根強く不動産
市況はやや停滞。

国際通りや駅等に近接した国道沿商業地域で
あるが、コロナ禍の影響で観光業を中心に景
気は減退、収益性は低下し、商業地需要も依
然弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４Ｂ那覇 -27	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、南東2m、二方路		商業 (100,400)
b	公０４Ａ那覇 -13	那覇市		更地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		商業特別用途地区 (80,400)
c	調０３Ａ那覇２８修１ -25	那覇市		貸家建付地	（　）	不整形	北西16.5m市道、北東7.3m、角地		商業居住誘導区域内 (90,400)
d	調０３Ａ那覇 -3	那覇市		更地	（　）	長方形	南東12.9m県道、中間画地		商業居住誘導区域内 (90,400)
e	公０４Ａ那覇 -24	那覇市		更地	（　）	不整形	南西6.5m市道、北西5.5m、北3m、三方路		商業 (90,390)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 475,615	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	475,615	100 [ 77.5]	613,697	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	644,000
b	(　 ) 437,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	437,274	100 [ 72.4]	603,970		634,000
c	(　 ) 360,826	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	364,110	100 [ 59.9]	607,863		638,000
d	(　 ) 393,224	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	392,044	100 [ 66.0]	594,006		624,000
e	(　 ) 381,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.4]	400,083	100 [ 67.1]	596,249		626,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 633,000 円／㎡]

那覇 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	119,096,535	26,268,509	92,828,026	81,625,000	11,203,026	（　0.9445） 10,581,258	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	246,075,767 円　　　　（　 278,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	562.00	ＲＣ9	5,538.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	886 ㎡	31.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・事務所約１００㎡、２～９階は事務所約１００㎡、タワー駐車場３２台と想定した。

⑦有効率　 72.7 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	562.00	72.7	408.57	2,800	1,143,996	6.0	6,863,976
							0.0	0
2～ 9	事務所	562.00	80.5	452.41	2,362	1,068,592	3.0	3,205,776
							0.0	0
～	駐車場	480.00

～

～

計		5,538.00	72.7	4,027.85		9,692,732		32,510,184
								0

⑨年額支払賃料	9,692,732 円　×　12ヶ月　＝　 116,312,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,027.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は別途実費を徴収
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	116,312,784 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 7,680,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 5,207,697 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	118,785,087 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,510,184 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 311,448 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	119,096,535 円　　　　（　 134,420 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公３１賃３８　　　　-1	2,879 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	2,419	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,368 円/㎡　月額支払賃料（　 2,362 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ａ那覇公０２賃３６　　　　-11	2,640 ( 2,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,316
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,500,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,719,784 円	123,992,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,798,725 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,750,000 円	1,250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	1,250,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,250,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 26,268,509 円　（　　　　　　 29,648 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,250,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 5,538.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	81,625,000 円（　　　　　 92,128 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	119,096,535 円
②総費用	26,268,509 円
③純収益　①－②	92,828,026 円
④建物等に帰属する純収益	81,625,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,203,026 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,581,258 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,943 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 246,075,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 278,000 円／㎡）