鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０３Ａ那覇 -3	那覇市		更地	（　）	長方形	南東12.9m県道、中間画地		商業居住誘導区域内 (90,400)
b	調０３Ａ那覇 -15	那覇市		更地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		商業居住誘導区域内 (80,400)
c	公０４Ａ那覇 -4	那覇市		更地	（　）	長方形	南東13m県道、中間画地		商業 (100,400)
d	調０３Ｂ那覇 -8	那覇市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西40m国道、南東6m、二方路		準住居住居誘導区域内 (80,200)
e	調０３Ｂ那覇 -6	那覇市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、南西2.9m、角地		商業居住誘導区域内 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 393,224	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	392,044	100 [ 75.9]	516,527	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	542,000
b	(　 ) 451,009	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	449,205	100 [ 69.4]	647,269		680,000
c	(　 ) 302,674	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	302,674	100 [ 76.0]	398,255		418,000
d	(　 ) 373,648	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	357,840	100 [ 69.1]	517,858		544,000
e	(　 ) 493,684	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	482,068	100 [ 69.1]	697,638		733,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 546,000 円／㎡]

那覇 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,818,055	10,701,872	37,116,183	28,179,900	8,936,283	（　0.9620） 8,596,704	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	195,379,636 円　　　　（　 261,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ6F1B	2,150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	748 ㎡	27.5 m x 25.2 m	前面道路：市道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（部分貸）、２～６Ｆファミリータイプ（１Ｆ６室、計３０室）平均専有面積約５０㎡、地下駐車場は、容積不算入

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

ＲＣ６ＦＢ１Ｆ店舗共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	78.0	312.00	4,020	1,254,240	3.0	3,762,720
							0.0	0
2～ 6	共同住宅	350.00	85.0	297.50	1,780	529,550	2.0	1,059,100
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場

～

～

計		2,150.00	83.7	1,799.50		3,901,990		9,058,220
								0

⑨年額支払賃料	3,901,990 円　×　12ヶ月　＝　 46,823,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,799.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,823,880 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 3,000,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 2,092,603 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,731,277 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,058,220 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,778 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,818,055 円　　　　（　 63,928 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇調０３賃３８　　　　-14	4,138 ( 4,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,449	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,030 円/㎡　月額支払賃料（　 4,020 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ那覇調０１賃３４　　　　-3	3,497 ( 3,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,681
c	Ａ那覇調０３賃１５　　　　-5	3,678 ( 3,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,872

那覇 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,646,000 円	441,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,487,672 円	49,823,880　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 599,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,087,000 円	441,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	441,000 円	441,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	441,000 円	441,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,701,872 円　（　　　　　　 14,307 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9620

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	441,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 2,150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,179,900 円（　　　　　 37,674 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,818,055 円
②総費用	10,701,872 円
③純収益　①－②	37,116,183 円
④建物等に帰属する純収益	28,179,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,936,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,596,704 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,493 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 195,379,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 261,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
那覇 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-13

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　仲程　通秀

TEL.

鑑定評価額

408,000,000 円

１㎡当たりの価格

545,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市おもろまち４丁目１６番２｢おもろまち４－１６－５｣				②地積　(㎡)	748 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,300) 防火（その他）地区計画等 (100,300)
	台形 1:1	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ7	中高層の店舗等が建ち並ぶ商業地域	北西21m市道、北東側道	水道、ガス、下水	おもろまち 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２１ｍ市道

交通

施設

おもろまち駅北方

500m

法令

規制

商業
(100,300)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性の高い新都心地区の商業地域であり地元客のほか観光客やビジネス客の流入も多い。新型コロナの回復期
待感はあるが、商況に大きな改善はなく地価は横ばいで推移すると予測。変異株の動向も注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 546,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那覇新都心地区を中心とする市内の繁華性の高い商業地域を圏域とし、主な需要者は県内外の法人事業者
が中心である。新型コロナの影響で観光関連等の将来不透明感は払拭できず、客足回復は鈍い状況が続いているが、新
型コロナの回復期待感も高まりつつあり、需要は横ばい傾向にある。画地条件等の個別的要因の違いにより価格帯はま
ちまちであるが、１７５万円／坪～１９５万円／坪程度が中心となる価格帯と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は新型コロナの影響を考慮し市場の実勢を反映した価格であり、市場参加者の意思決定に適合した十分な説得
力を有する価格と判断する。収益価格を土地残余法により求めたが、新型コロナや建築費高騰の影響により投下資本に
見合う賃料収入が得られないため収益価格は低位に求められたと思料する。本件では十分な説得力を有する比準価格を
重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 625,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[105.0]

100
[117.3]

[105.0]
100

527,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    545,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの回復期待は見られるが、観光、
雇用関連の見通しは未だ厳しく、商業系の不
動産市場は先行き不透明が続いている。

地域要因に変化はないが、新型コロナの影響
により客足は減少し、商環境は現状を維持し
ている。

特になし。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４Ｂ那覇 -27	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、南東2m、二方路		商業 (100,400)
b	公０４Ａ那覇 -13	那覇市		更地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		商業特別用途地区 (80,400)
c	調０３Ａ那覇 -3	那覇市		更地	（　）	長方形	南東12.9m県道、中間画地		商業居住誘導区域内 (90,400)
d	調０３Ａ那覇 -19	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.2m市道、北東7.2m、北西5.3m、三方路		１住居特別用途地区 (70,200)
e	調０３Ａ那覇 -15	那覇市		更地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		商業居住誘導区域内 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 475,615	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	475,615	100 [ 86.7]	548,576	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	576,000
b	(　 ) 437,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	437,274	100 [ 91.5]	477,895		502,000
c	(　 ) 393,224	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	392,044	100 [ 89.6]	437,549		459,000
d	(　 ) 544,480	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	516,478	100 [ 85.7]	602,658		633,000
e	(　 ) 451,009	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	449,205	100 [ 80.2]	560,106		588,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 546,000 円／㎡]

那覇 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,264,205	10,218,192	37,046,013	28,179,900	8,866,113	（　0.9527） 8,446,746	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	191,971,500 円　　　　（　 257,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ6F1B	2,150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	748 ㎡	27.5 m x 25.2 m	前面道路：市道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（部分貸し）。２階以上ファミリータイプ３ＬＤＫ約６０㎡。地下駐車場については容積不算入。

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

地域において標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	400.00	78.0	312.00	4,002	1,248,624	3.0	3,745,872
							0.0	0
2～ 6	共同住宅	350.00	85.0	297.50	1,785	531,038	2.0	1,062,076
							0.0	0
地下 1～	駐車場

～

～

計		2,150.00	83.7	1,799.50		3,903,814		9,056,252
								0

⑨年額支払賃料	3,903,814 円　×　12ヶ月　＝　 46,845,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,799.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,845,768 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 2,400,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 2,068,322 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,177,446 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,056,252 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,759 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,264,205 円　　　　（　 63,187 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０４賃３８　　　　-11	3,321 ( 3,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,151	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,012 円/㎡　月額支払賃料（　 4,002 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ那覇調０３賃１５　　　　-5	3,678 ( 3,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,872
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,646,000 円	441,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,003,992 円	49,245,768　×　　　　 6.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 599,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,087,000 円	441,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	441,000 円	441,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	441,000 円	441,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,218,192 円　（　　　　　　 13,661 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	441,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 2,150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,179,900 円（　　　　　 37,674 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,264,205 円
②総費用	10,218,192 円
③純収益　①－②	37,046,013 円
④建物等に帰属する純収益	28,179,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,866,113 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,446,746 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,292 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,971,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 257,000 円／㎡）