鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０３Ｂ那覇 -25	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.6m市道、中間画地		１中専居住誘導区域内 (68,200)
b	公０４Ｂ那覇 -9	那覇市		底地	（　）	ほぼ正方形	南18m国道、東4m、角地		準住居 (70,200)
c	調０３Ｂ那覇 -1	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m国道、西3.4m、角地		準住居居住誘導区域内 (70,200)
d	調０３Ｂ那覇 -20	那覇市		貸家建付地	（　）	不整形	東7m市道、中間画地		２中専居住誘導区域内 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,958	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	131,359	100 [ 87.8]	149,612	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 99,607) 166,012	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	161,016	100 [ 106.2]	151,616		156,000
c	(　 ) 202,526	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	201,716	100 [ 136.3]	147,994		152,000
d	(　 ) 126,495	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.0]	165,775	100 [ 110.2]	150,431		155,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.5
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.5
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

那覇 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,826,888	705,749	2,121,139	1,912,680	208,459	（　0.9764） 203,539	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	4,733,465 円　　　　（　 26,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	55.00	ＲＣ3	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	178 ㎡	14.8 m x 10.8 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸、２階及び３階はファミリ―タイプの住戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	55.00	100.0	55.00	1,766	97,130	2.0	194,260
							0.0	0
2～ 3	住宅	55.00	100.0	55.00	1,200	66,000	1.0	66,000
							0.0	0
～

～

～

計		165.00	100.0	165.00		229,130		326,260
								0

⑨年額支払賃料	229,130 円　×　12ヶ月　＝　 2,749,560 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 198,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,947,560 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 123,798 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,823,762 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	326,260 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,126 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,826,888 円　　　　（　 15,881 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０４賃３９　　　　-9	1,526 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,734	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,769 円/㎡　月額支払賃料（　 1,766 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇公０４賃４４　　　　-7	1,750 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,804
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	193,200 円	32,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	182,749 円	2,947,560　×　　　　 6.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 225,400 円	32,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 705,749 円　（　　　　　　 3,965 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,200,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0601 × 35 ％　＋ 0.0922 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,912,680 円（　　　　　 10,745 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,826,888 円
②総費用	705,749 円
③純収益　①－②	2,121,139 円
④建物等に帰属する純収益	1,912,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	208,459 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	203,539 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,143 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,733,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
那覇 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-10

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　濱元　毅

TEL.

鑑定評価額

27,600,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市字田原不知嶺原２４０番９				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1.5:1	店舗兼住宅ＲＣ3	店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南西13m県道、南東側道	水道、ガス、下水	小禄 490m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 110 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

小禄駅　南方

490m

法令

規制

近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

築年数の古い建物を中心とする既存の商業地域であり、繁華性の高い他の商業地域との比較で相対的な地位はや
や劣る。引き合いは低いながらも安定しており、地価は持ち直し感が出始めた。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 155,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那覇市中心市街地外れの、やや繁華性の低い商業地域である。主たる需要者は中小規模の法人のほか、自
営の小売店や共同住宅等を取得する目的の個人も混在している。商業核施設に乏しく、化粧品店等の店舗や社会福祉施
設、低層住宅等がやや雑多に混在した状態が続いている。中古の店舗兼共同住宅込みで４千万強～５千万円程度の物件
が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内では、容積率が未消化で築年数の古い建物が多く、自営の店舗も多いため、賃貸市場の形成は不十分である。ま
た高止まりした建築費に見合うだけの賃料水準の上昇も認められず、空室率の把握においても想定要素を含まざるを得
なかった。ここでは、相対的に信頼性が高い比準価格を中心に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえて
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 199,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[135.7]

[103.0]
100

151,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    153,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は、地域の用途的な特性や
需要者の属性によって異なり、商業地では特
にその傾向が顕著である。那覇市の人口は微
減傾向にある。

中心市街地と比較し、顧客の誘引力は低い。
地元客を中心とするため、新型コロナによる
観光客減少の影響も少なく、市況は安定して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０３Ｄ那覇 -10	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西30m国道、中間画地		準工住居誘導区域内 (70,200)
b	調０３Ｄ那覇２８修１ -9	那覇市		建付地	（　）	ほぼ整形	南13m市道、東4m、北4m、三方路		近商居住誘導区域内 (90,200)
c	調０２Ｄ那覇 -4	那覇市		貸家建付地	（　）	台形	西9m市道、東5.5m、二方路		２中専 (70,200)
d	調０２Ｄ那覇 -12	那覇市		更地	（　）	長方形	接面道路無、無道路地		工業地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 272,233	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,144	100 [ 131.8]	205,724	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	212,000
b	(　 ) 143,160	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	135,469	100 [ 90.3]	150,021		155,000
c	(　 ) 177,097	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	175,361	100 [ 116.8]	150,138		155,000
d	(　 ) 96,977	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	120,009	100 [ 82.1]	146,174		151,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

那覇 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,905,579	638,235	2,267,344	1,981,340	286,004	（　0.9764） 279,254	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	6,494,279 円　　　　（　 36,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	55.00	ＲＣ3	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	178 ㎡	14.8 m x 10.8 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し、２・３階は各階１戸のファミリー住戸を想定した。駐車場確保のため、基準容積率を下回った。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	55.00	100.0	55.00	1,890	103,950	2.0	207,900
							0.0	0
2～ 3	居宅	55.00	100.0	55.00	1,350	74,250	1.0	74,250
							0.0	0
～

～

～

計		165.00	100.0	165.00		252,450		356,400
								0

⑨年額支払賃料	252,450 円　×　12ヶ月　＝　 3,029,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,029,400 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 127,235 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,902,165 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,400 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,414 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,905,579 円　　　　（　 16,323 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ那覇公０４賃３５　　　　-5	1,256 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,642	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,893 円/㎡　月額支払賃料（　 1,890 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇公０４賃４４　　　　-6	1,396 ( 1,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,099
c	Ｂ那覇公０４賃４４　　　　-8	1,026 ( 1,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,609

那覇 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	188,400 円	31,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	127,235 円	3,029,400　×　　　　 4.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 219,800 円	31,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 638,235 円　（　　　　　　 3,586 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,400,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,981,340 円（　　　　　 11,131 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,905,579 円
②総費用	638,235 円
③純収益　①－②	2,267,344 円
④建物等に帰属する純収益	1,981,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	286,004 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	279,254 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,569 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,494,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,500 円／㎡）