鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４Ｂ那覇 -4	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、南東5m、南西1.2m、三方路		準住居駐車付置義務 (80,200)
b	公０４Ｂ那覇 -9	那覇市		底地	（　）	ほぼ正方形	南18m国道、東4m、角地		準住居 (70,200)
c	公０４Ａ那覇 -14	那覇市		底地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	公０４Ａ那覇 -3	那覇市		更地	（　）	長方形	北西7.2m市道、中間画地		商業 (80,400)
e	公０４Ｃ那覇 -4	那覇市		建付地	（　）	台形	東28m県道、北4m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,192	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	188,892	100 [ 106.3]	177,697	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	178,000
b	(　 99,607) 166,012	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	161,016	100 [ 99.5]	161,825		162,000
c	(　 103,946) 207,892	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	207,892	100 [ 116.9]	177,837		178,000
d	(　 ) 241,692	100 [ 115.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	210,167	100 [ 116.5]	180,401		180,000
e	(　 ) 148,824	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	153,585	100 [ 92.4]	166,218		166,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +5.0
a	その他	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
d	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

那覇 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,875,064	465,388	1,409,676	1,098,900	310,776	（　0.9764） 303,442	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	7,056,791 円　　　　（　 56,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	50.00	ＲＣ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	125 ㎡	10.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２階はファミリータイプの住宅（５０㎡／戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	50.00	100.0	50.00	1,546	77,300	3.0	231,900
							0.0	0
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	1,350	67,500	2.0	135,000
							0.0	0
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		144,800		366,900
								0

⑨年額支払賃料	144,800 円　×　12ヶ月　＝　 1,737,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,737,600 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 82,051 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,871,549 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	366,900 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,515 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,875,064 円　　　　（　 15,001 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ那覇公０４賃４４　　　　-7	1,750 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,691	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,546 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇公０４賃４４　　　　-8	1,026 ( 1,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	1,427
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,000 円	18,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	156,288 円	1,953,600　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 129,500 円	18,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 465,388 円　（　　　　　　 3,723 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,500,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0601 × 35 ％　＋ 0.0922 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,098,900 円（　　　　　 8,791 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,875,064 円
②総費用	465,388 円
③純収益　①－②	1,409,676 円
④建物等に帰属する純収益	1,098,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	310,776 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	303,442 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,428 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,056,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
那覇 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-5

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　仲本　兼徹

TEL.

鑑定評価額

21,900,000 円

１㎡当たりの価格

175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市松川２丁目２８１番２４｢松川２－１－３｣				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1.2	店舗兼住宅ＲＣ3	小売店舗、医院、営業所等が建ち並ぶ商業地域	西13m市道	水道、ガス、下水	安里 590m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１３ｍ市道

交通

施設

安里駅東方

590m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

準幹線道路沿いに、店舗兼住宅等が立地する商業地であるが、特に地域に影響を与える変動要因もない。地価は
、コロナ禍による不動産市況の影響を受けつつも、割安感から土地需要も認められ、緩やかな上昇傾向で推移。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、那覇市内の準幹線道路沿いの商業地と考えられ、主な需要者は、法人又は、資本力を有する個人等であ
る。尚、旧来からの既存商業地（特に小規模）では、郊外型店舗の影響を受け、積極的に市場に参入する需要者は少な
いことに加え、コロナ禍の影響により、不動産市況の煽りを受けている。ただし、近隣地区の商業地は、背後住宅地と
の比較において、割安感が顕在化してきている。地価は、更地で約２千万円前後が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。収益価格は、近隣地域の特性等より、長期持続的な純
収益の把握が難しく、大きな判断的要素が介在し、信頼性の点で問題が残ることに加え、昨今の建築単価の高騰、運用
利回り水準及び地域的賃貸市場を考慮すると、合理的な意味合いが、薄れていることから、参考程度に留めた。従って
、本件では、比準価格を採用し、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 199,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[114.2]

[100.0]
100

174,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

那覇市の地価は、コロナ禍からの回復基調の
兆しが見えるも、第６波の懸念も残り、依然
、不動産市況は停滞気味で、今後の需給動向
に注視が必要。

近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼ
す事業等は認められない。

車社会の沖縄県の中で、十分な駐車場の確保
が出来ない事は、競争力に劣ることは否めな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -4.5
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４Ｂ那覇修１ -19	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	北東12.8m市道、北西6.1m、西2.2m、三方路		２中専 (70,200)
b	公０４Ｃ那覇 -11	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	東25m市道、北4.5m、角地		２住居 (70,200)
c	公０４Ｃ那覇 -25	那覇市		更地	（　）	正方形	北19m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	調０３Ｂ那覇 -20	那覇市		貸家建付地	（　）	不整形	東7m市道、中間画地		２中専居住誘導区域内 (60,200)
e	調０３Ｃ那覇 -7	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、北1.5m、二方路		２住居居住誘導区域内 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,809	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	125,974	100 [ 98.7]	127,633	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 212,342	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	210,448	100 [ 122.9]	171,235		171,000
c	(　 ) 257,116	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	257,116	100 [ 132.6]	193,903		194,000
d	(　 ) 126,495	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.0]	165,775	100 [ 80.4]	206,188		206,000
e	(　 ) 236,686	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	234,343	100 [ 132.0]	177,533		178,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

那覇 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域に存し、適切な素地等の事例が存しないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,147,637	503,296	1,644,341	1,318,680	325,661	（　0.9764） 317,975	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	7,394,767 円　　　　（　 59,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	ＲＣ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	125 ㎡	10.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（フロア貸）、２Ｆファミリータイプ（１Ｆ１室）平均専有面積約６０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	1,707	102,420	3.0	307,260
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	60.00	100.0	60.00	1,400	84,000	2.0	168,000
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		186,420		475,260
								0

⑨年額支払賃料	186,420 円　×　12ヶ月　＝　 2,237,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,237,040 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 93,956 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,143,084 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	475,260 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,553 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,147,637 円　　　　（　 17,181 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０４賃４１　　　　-4	1,710 ( 1,708)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,555	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,711 円/㎡　月額支払賃料（　 1,707 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇公０４賃４４　　　　-7	1,750 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,842
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,200 円	22,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	138,696 円	2,237,040　×　　　　 6.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 155,400 円	22,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 503,296 円　（　　　　　　 4,026 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0601 × 35 ％　＋ 0.0922 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,318,680 円（　　　　　 10,549 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,147,637 円
②総費用	503,296 円
③純収益　①－②	1,644,341 円
④建物等に帰属する純収益	1,318,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	325,661 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	317,975 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,544 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,394,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,200 円／㎡）