鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４Ａ那覇 -1	那覇市		更地	（　）	長方形	北西7.2m市道、北東7.2m、角地		１住居上之山文教地区 (70,200)
b	公０４Ｂ那覇 -3	那覇市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東40m国道、北東1m、角地		準住居駐車付置義務 (70,200)
c	公０４Ａ那覇 -4	那覇市		更地	（　）	長方形	南東13m県道、中間画地		商業 (100,400)
d	公０４Ａ那覇 -29	那覇市		貸家建付地	（　）	不整形	北西16.5m市道、北東7.3m、角地		商業 (90,400)
e	調０３Ａ那覇 -3	那覇市		更地	（　）	長方形	南東12.9m県道、中間画地		商業居住誘導区域内 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,539	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	245,275	100 [ 57.6]	425,825	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	426,000
b	(　 ) 289,855	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	304,790	100 [ 61.2]	498,023		498,000
c	(　 ) 302,674	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	302,674	100 [ 90.5]	334,446		334,000
d	(　 ) 246,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	241,968	100 [ 70.7]	342,246		342,000
e	(　 ) 393,224	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	392,044	100 [ 86.4]	453,755		454,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -34.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 398,000 円／㎡]

那覇 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,239,532	5,973,423	17,266,109	14,760,900	2,505,209	（　0.9527） 2,386,713	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	54,243,477 円　　　　（　 184,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	188.00	ＲＣ6	1,128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	295 ㎡	16.4 m x 18.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸しで、各フロア４室を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

中層の店舗ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.00	80.0	150.40	3,216	483,686	3.0	1,451,058
							0.0	0
2～ 2	店舗	188.00	80.0	150.40	2,200	330,880	2.0	661,760
							0.0	0
3～ 6	店舗	188.00	80.0	150.40	2,000	300,800	2.0	601,600
							0.0	0
～

～

計		1,128.00	80.0	902.40		2,017,766		4,519,218
								0

⑨年額支払賃料	2,017,766 円　×　12ヶ月　＝　 24,213,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 902.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	年額支払い賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保のため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,213,192 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,016,954 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,196,238 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,519,218 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,294 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,239,532 円　　　　（　 78,778 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ那覇公０４賃３３　　　　-5	2,826 ( 2,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,140	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,224 円/㎡　月額支払賃料（　 3,216 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ那覇調０３賃１５　　　　-6	3,143 ( 3,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,308
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,386,000 円	231,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,694,923 円	24,213,192　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 813,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,617,000 円	231,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,973,423 円　（　　　　　　 20,249 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	231,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 1,128.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,760,900 円（　　　　　 50,037 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,239,532 円
②総費用	5,973,423 円
③純収益　①－②	17,266,109 円
④建物等に帰属する純収益	14,760,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,505,209 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,386,713 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,091 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,243,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
那覇 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-4

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　竹内　優志

TEL.

鑑定評価額

118,000,000 円

１㎡当たりの価格

401,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市若狭２丁目３番１２｢若狭２－３－１９｣				②地積　(㎡)	295 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.2	店舗ＲＣ6	飲食店、店舗等が建ち並ぶ商業地域	南東13m県道	水道、ガス、下水	若狭停 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 130 ｍ、南 120 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

若狭停南西方

100m

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍による観光客減少に伴い地域内の歩行客は減少し、商況は鈍化傾向。ただし各種支援により空室は目立
って増えておらず、地域は当面現況を維持しつつ推移するものと予測。ただし長期的には留意を要する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用とほぼ同じ中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 401,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 172,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那覇市内の準幹線沿いに亘る商業地域。特に若狭、松山等の繁華街に位置する商業地域との代替競争関係
が強い。需要者は県内外の投資家が中心だが、県外者の存在感は依然低下傾向。観光客向け飲食店舗も依然見られ、コ
ロナ禍による客足の減少による先行き不透明感から、需要は減退しつつある。土地はやや幅があるが１．２億円前後が
需要の中心。なお、近時に開業した付近のホテルによるアフターコロナでの影響については留意を要する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者は収益性に基づき意思決定するが、テナント入居済みの中古建物込取引に対する投資が従来多く、またコロナ禍
により収益性に対する将来予測は依然として困難さを増しており、収益価格の説得力は劣る。比準価格は、実証的資料
に基づき典型的需要者の観点で補修正等が行われ説得力は高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性
を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 400,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 96.9]

[100.0]
100

401,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    402,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により減少傾向だった入域観光客数
は、Ｒ３年に入りやや回復基調に。ただし近
時の変異株拡大懸念により不透明感が強まる
。

付近の２か所ではホテルが今年、昨年に開業
し、宿泊する観光客が見られつつあるも、地
域の商況は昨年と同様低位である。

対象標準地が属する地域の標準的画地で、競
争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変
動は特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０３Ａ那覇 -19	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.2m市道、北東7.2m、北西5.3m、三方路		１住居特別用途地区 (70,200)
b	調０３Ａ那覇 -7	那覇市		更地	（　）	長方形	北西8m国道、中間画地		近商居住誘導区域内 (100,300)
c	調０３Ａ那覇 -3	那覇市		更地	（　）	長方形	南東12.9m県道、中間画地		商業居住誘導区域内 (90,400)
d	公０４Ａ那覇 -24	那覇市		更地	（　）	不整形	南西6.5m市道、北西5.5m、北3m、三方路		商業 (90,390)
e	公０４Ａ那覇 -4	那覇市		更地	（　）	長方形	南東13m県道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 544,480	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	518,552	100 [ 130.2]	398,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	398,000
b	(　 ) 306,738	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	306,431	100 [ 73.8]	415,218		415,000
c	(　 ) 393,224	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	393,224	100 [ 90.0]	436,916		437,000
d	(　 ) 381,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.4]	400,083	100 [ 92.2]	433,930		434,000
e	(　 ) 302,674	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	302,674	100 [ 85.0]	356,087		356,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 401,000 円／㎡]

那覇 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、素地となる土地の標準的取得価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,072,330	5,965,086	17,107,244	14,760,900	2,346,344	（　0.9527） 2,235,362	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	50,803,682 円　　　　（　 172,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	188.00	ＲＣ6	1,128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	295 ㎡	16.4 m x 18.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸し（約４０㎡）を想定。容積限度まで消化することが経済合理的と判断。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

ＥＶ付として標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.00	80.0	150.40	3,275	492,560	2.0	985,120
							0.0	0
2～ 2	店舗	188.00	80.0	150.40	2,015	303,056	2.0	606,112
							0.0	0
3～ 6	店舗	188.00	80.0	150.40	2,015	303,056	2.0	606,112
							0.0	0
～

～

計		1,128.00	80.0	902.40		2,007,840		4,015,680
								0

⑨年額支払賃料	2,007,840 円　×　12ヶ月　＝　 24,094,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 902.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,094,080 円　　×　　 4.4 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,060,140 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,033,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,015,680 円　×　　 95.6 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,390 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,072,330 円　　　　（　 78,211 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０４賃１５　　　　-2	5,467 ( 5,467)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	3,115	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,280 円/㎡　月額支払賃料（　 3,275 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ那覇公０４賃２８　　　　-7	3,375 ( 3,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,553
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,386,000 円	231,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,686,586 円	24,094,080　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 813,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,617,000 円	231,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,965,086 円　（　　　　　　 20,221 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	231,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 1,128.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,760,900 円（　　　　　 50,037 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,072,330 円
②総費用	5,965,086 円
③純収益　①－②	17,107,244 円
④建物等に帰属する純収益	14,760,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,346,344 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,235,362 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,577 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,803,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,000 円／㎡）