鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４Ｂ那覇 -3	那覇市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東40m国道、北東1m、角地		準住居駐車付置義務 (70,200)
b	調０３Ｃ那覇 -7	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、北1.5m、二方路		２住居居住誘導区域内 (60,200)
c	調０３Ａ那覇修１ -8	那覇市		貸家建付地	（　）	不整形	南東7.5m市道、南西3.5m、角地		商業都市機能区域内 (90,400)
d	調０３Ａ那覇 -7	那覇市		更地	（　）	長方形	北西8m国道、中間画地		近商居住誘導区域内 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 289,855	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	304,790	100 [ 93.7]	325,283	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	335,000
b	(　 ) 236,686	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	234,343	100 [ 72.5]	323,232		333,000
c	(　 ) 282,079	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.3]	350,228	100 [ 107.2]	326,705		337,000
d	(　 ) 306,738	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	306,738	100 [ 96.0]	319,519		329,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 334,000 円／㎡]

那覇 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にある商業地域で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,918,469	4,739,125	15,179,344	12,746,200	2,433,144	（　0.9535） 2,320,003	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	53,953,558 円　　　　（　 164,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	140.00	ＲＣ7	983.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	300 ％	300 ％	329 ㎡	14.7 m x 16.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２階は事務所２室、３階～７階は共同住宅で各階５室を想定。

⑦有効率　 87.2 ％
の理由

店舗・事務所兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	100.0	125.00	2,800	350,000	3.0	1,050,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.00	85.0	119.00	2,200	261,800	2.0	523,600
							0.0	0
3～ 7	共同住宅	140.00	85.0	119.00	1,880	223,720	1.0	223,720
							0.0	0
8～ 8	塔屋	18.00	100.0	18.00			0.0	0
							0.0	0
～

計		983.00	87.2	857.00		1,730,400		2,692,200
								0

⑨年額支払賃料	1,730,400 円　×　12ヶ月　＝　 20,764,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 857.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,764,800 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 872,122 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,892,678 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,692,200 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,791 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,918,469 円　　　　（　 60,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ那覇公０４賃４３　　　　-4	1,977 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.2]	100 [100.0]	2,739	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,807 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇公０４賃４４　　　　-7	1,750 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 69.2]	100 [100.0]	2,975
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,212,000 円	202,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,578,125 円	20,764,800　×　　　　 7.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,414,000 円	202,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	202,000 円	202,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	202,000 円	202,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,739,125 円　（　　　　　　 14,405 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9535

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	202,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 983.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,746,200 円（　　　　　 38,742 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,918,469 円
②総費用	4,739,125 円
③純収益　①－②	15,179,344 円
④建物等に帰属する純収益	12,746,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,433,144 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,320,003 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,052 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,953,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
那覇 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-2

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　濱元　毅

TEL.

鑑定評価額

110,000,000 円

１㎡当たりの価格

334,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市壺屋２丁目２１０番１４｢壺屋２－６－６｣				②地積　(㎡)	409 ( 80)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他） (100,300)
	台形 1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中規模の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ既成商業地域	北西20m国道、北側道	水道、ガス、下水	安里 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 130 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

中高層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

安里駅　南西方

350m

法令

規制

近商
(100,300)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いで駅にも比較的近い中高層の商業施設を中心とする地域である。中心市街地の店舗等は新型コロナの影
響で先行き不透明感が強まっている。地価は今後の観光産業の回復に大きく左右される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 334,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那覇市内の幹線道路及びその周辺の商業地域である。主たる需要者はテナントビル取得を目的とした県内
外の法人のほか、一部マンション開発業者等も混在している。国道沿いで駅にも比較的近いが、新型コロナの影響で、
店舗需要等への先行き不透明感はまだ拭えていない。土地は総額で６千万円～１億円程度の物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は那覇市内の代替性の高い事例を採用しており、実証的な価格が得られたものと判断する。収益価格は高騰す
る建築費に対して賃料水準の変動は遅行しており、空室率の把握等においても、想定要素を完全に排除することができ
なかったため、結果として低位となった。本件では、規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    339,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　那覇 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    334,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は、地域の用途的な特性や
需要者の属性によって異なり、商業地では特
にその傾向が顕著である。那覇市の人口は微
減傾向にある。

地域要因に特段の変動はない。観光客を含め
、駅の乗降客数が減り、交通量も減ったこと
で、引き合いはやや弱まった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４Ｂ那覇 -3	那覇市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東40m国道、北東1m、角地		準住居駐車付置義務 (70,200)
b	調０３Ｂ那覇 -8	那覇市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西40m国道、南東6m、二方路		準住居住居誘導区域内 (80,200)
c	公０４Ｂ那覇 -27	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、南東2m、二方路		商業 (100,400)
d	調０３Ｂ那覇 -6	那覇市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、南西2.9m、角地		商業居住誘導区域内 (90,240)
e	調０３Ｂ那覇 -1	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m国道、西3.4m、角地		準住居居住誘導区域内 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 289,855	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	304,790	100 [ 94.0]	324,245	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	334,000
b	(　 ) 373,648	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	357,840	100 [ 92.1]	388,534		400,000
c	(　 ) 475,615	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	475,615	100 [ 108.9]	436,745		450,000
d	(　 ) 493,684	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	482,068	100 [ 91.5]	526,850		543,000
e	(　 ) 202,526	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	201,716	100 [ 77.2]	261,290		269,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 334,000 円／㎡]

那覇 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,712,116	4,049,140	14,662,976	12,241,400	2,421,576	（　0.9535） 2,308,973	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	53,697,047 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	135.00	ＲＣ7	945.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	300 ％	300 ％	329 ㎡	14.7 m x 16.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階以上は２ＤＫの住戸の賃貸を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	80.0	108.00	2,750	297,000	3.0	891,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	135.00	80.0	108.00	2,540	274,320	2.0	548,640
							0.0	0
4～ 7	居宅	135.00	80.0	108.00	1,805	194,940	1.0	194,940
							0.0	0
～

～

計		945.00	80.0	756.00		1,625,400		2,768,040
								0

⑨年額支払賃料	1,625,400 円　×　12ヶ月　＝　 19,504,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,504,800 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 819,202 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,685,598 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,768,040 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,518 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,712,116 円　　　　（　 56,876 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ那覇公０４賃２８　　　　-3	4,014 ( 4,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,014	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,757 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇公０４賃４３　　　　-4	1,977 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,191
c	Ｂ那覇公０４賃４４　　　　-7	1,750 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,047

那覇 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,164,000 円	194,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	975,240 円	19,504,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 163,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,358,000 円	194,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,049,140 円　（　　　　　　 12,307 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9535

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	194,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 945.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,241,400 円（　　　　　 37,208 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,712,116 円
②総費用	4,049,140 円
③純収益　①－②	14,662,976 円
④建物等に帰属する純収益	12,241,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,421,576 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,308,973 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,018 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,697,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）