別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 那覇 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -28 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　徹   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市字識名大名原１２５３番４６ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、下水 那覇市民体育館前停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 那覇市民体育館前停南 東方 300m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと見込まれる。中心部より離れるが、相対的 値ごろ感から地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、那覇市内の既成住宅地域を類似地域とする圏域。需要の中心は当市居住者や近隣市町村からの転入者 が殆どを占める。那覇市外縁部の住宅地域においては相対的割安感から需要は高まっており、木造戸建分譲住宅の取引 も見られる。市場の中心となる価格帯は、土地１５０㎡程度で２，０００万円程度、総額で３，０００万円～５，００ ０万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、周辺類似地域より自用目的で取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、標準地の画地 条件の制約や昨今の建築費高騰などから土地価格に見合う経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試算 を見送った。従って、居住快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を採用して、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    151,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [122.9] [101.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は、新型コロナ禍からの持ち直し の動きは弱く、雇用情勢や所得環境の悪化等 不動産市場は低調で推移している。 　住環境に大きな変化はないが、前述のとお り地価水準は上昇傾向にある。 　適正規模の整形地で、最有効使用との関連 においても市場競争力は普通である。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.5 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％