別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 那覇 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -25 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　高平　光一   TEL.

鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市字田原不知嶺原２４３番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 小禄 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 小禄駅南方 360m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は低層住宅を中心とした住宅地域で、地域内に大きな変動要因はないため、今後も現状を維持すると予 測する。新型コロナの影響により価格上昇は期待できない状況にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小禄地域を中心とした那覇市内の戸建住宅地域である。需要者の中心はサラリーマン層などの一次取得者 である。当該需要者は那覇市内居住者が多いが、隣接市町村からの転入も見られる。商業施設やモノレール駅に近いな ど利便性が高い地域であり需要は高い。しかし、新型コロナ感染症の影響により土地需要者層には慎重さがみられる。 土地取引の中心価格帯は２０００万円から３０００万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は那覇市内の類似した住宅地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性は 高い。この地域は共同住宅が散見されるが、昨今の建築費高騰により収益性が見いだせないことから収益還元法の採用 は断念した。本件においては、規範性の高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を考慮のうえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [113.6] [100.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は新型コロナの影響を受けていた が、住宅地を中心に需要が回復する傾向がみ られる一方で、商業地の収益性は減退する傾 向もみられる。 住宅地に対する新型コロナの影響は比較的小 さく、需要が回復する傾向もみられるが、大 幅な地価上昇を期待できる状況にはない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +12.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％