鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４Ａ那覇 -22	那覇市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,150)
b	公０４Ｄ那覇 -10	那覇市		底地	（　）	不整形	北9.2m県道、南西4m、南東4m、三方路		１中専 (70,200)
c	公０４Ａ那覇 -8	那覇市		更地	（　）	長方形	北西7.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	調０３Ｄ那覇 -15	那覇市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東7.7m市道、南東6.1m、北5.1m、北西4m、四方路		１中専居住誘導区域内 (70,200)
e	調０３Ｄ那覇 -1	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専地区計画等居住誘導区域内 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 295,455	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	297,228	100 [ 78.6]	378,153	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	378,000
b	(　 138,128) 230,210	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	222,684	100 [ 61.2]	363,863		364,000
c	(　 ) 367,139	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	375,216	100 [ 96.9]	387,220		387,000
d	(　 ) 224,806	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 129.7]	174,368	100 [ 62.2]	280,334		280,000
e	(　 ) 271,619	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,520	100 [ 71.0]	385,239		385,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +29.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 383,000 円／㎡]

那覇 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションとしての比較的強い需要に対し、賃貸市場の熟成の程度が低いため賃料上昇の程度は相対的に低く、高騰する建築価格の回収の観点から、分譲マンション用地としての利用が最有効使用であると判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションとしての利用が最有効使用であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,457,150,122	962,695,039	12	714,000	2,540.00	271,500	3,530.00
⑧開発法による価格	494,455,083 円　　　　（　 363,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -19　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,362 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,362.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
660.00 ㎡	3,530.00 ㎡	2,710.00 ㎡	820.00 ㎡	2,540.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 33 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.5 ％）	（ 259.2 ％）	（ 199.0 ％）	（ 60.2 ％）	（ 71.95 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.0 ｍ 44.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

714,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 714,000 円／㎡　　×　　 2,540.00 ㎡　　＝　　　　 1,813,560,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,813,560,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 271,500 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 279,645 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 279,645 円／㎡　　×　　　 3,530.00 ㎡　　＝　　　　 987,146,850 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,813,560,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 181,356,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,168,502,850 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	14 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	90,678,000 円	( 5 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 79,452,064 円
	販売総額(2期)	90,678,000 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 76,505,029 円
	販売総額(3期)	1,632,204,000 円	( 90 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,301,193,029 円
収入合計		－	－	－	－	1,457,150,122 円
支出	建築工事費(1期)	98,714,685 円	( 10 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 89,820,492 円
	建築工事費(2期)	148,072,028 円	( 15 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 126,112,946 円
	建築工事費(3期)	740,360,138 円	( 75 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 590,215,102 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	108,813,600 円	( 60 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 95,342,476 円
	販売管理費(2期)	72,542,400 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 61,204,023 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	962,695,039 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,457,150,122 円　　－　　　　　　 962,695,039 円　　＝　　　　　 494,455,083 円 363,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
那覇 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 -19

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　喜久里　操

TEL.

鑑定評価額

520,000,000 円

１㎡当たりの価格

382,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市おもろまち３丁目６番１１｢おもろまち３－６－２０｣				②地積　(㎡)	1,362 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1.5	共同住宅ＲＣ8	中高層のマンション等が建ち並ぶ住宅地域	北東9m市道	水道、ガス、下水	那覇国際高校前停 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ　市道

交通

施設

那覇国際高校前停　南
東方
90m

法令

規制

２中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中高層マンションが建ち並ぶ人気が高い地域で、今後も現状を維持するものと予測。地価はコロナ禍の影響を受
けつつも良好な住環境を反映して、当面はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 384,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 366,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、那覇市内及び隣接市町村のマンション適地の大規模画地が存する地域と判断した。需要者は、県内外の
マンション開発業者が中心である。近年、那覇市内において、マンション素地の供給が少なくなってきており、特に新
都心地区等の住環境が良好な地域においては、その希少性が強く認められる。取引の中心となる価格帯については、規
模等によりややばらつきが見られるが、概ね３億～６億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実勢を反映した実証的な価格である。本件では４事例採用し、試算を行ったが、補修性や地域要因比
較は適切に行われたものと思料する。マンション適地という特性から、デベロッパーサイドからの投資採算性に着目し
た開発法による価格も需要者価格として説得力を有すると考える。以上より、本件では比準価格と開発法による価格を
関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    382,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済はコロナ禍の影響により、嚴しい状
況にあるが、持ち直しの動きも見られ、市内
の不動産市況も回復に対する期待感が高まり
つつある。

住環境が良好なマンション用地として人気が
高い地域であるが、県内景況を反映して業者
は土地の仕入れに慎重になっており、取引は
停滞している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０４Ａ那覇 -8	那覇市		更地	（　）	長方形	北西7.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	調０３Ａ那覇 -7	那覇市		更地	（　）	長方形	北西8m国道、中間画地		近商居住誘導区域内 (100,300)
c	調０３Ｄ那覇 -1	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専地区計画等居住誘導区域内 (60,200)
d	調０３浦添 -41	浦添市		建付地	（　）	台形	北30m国道、西9.5m、南4m、東3.5m、四方路		商業地区計画等 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 367,139	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	375,216	100 [ 96.5]	388,825	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	389,000
b	(　 ) 306,738	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	306,431	100 [ 81.3]	376,914		377,000
c	(　 ) 271,619	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	271,347	100 [ 84.1]	322,648		323,000
d	(　 ) 354,970	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	341,317	100 [ 80.4]	424,524		425,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 384,000 円／㎡]

那覇 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当該標準地はマンション適地（素地）として判断されるため、デベロッパーサイドからの投資採算性が主に考慮されることから、本件では賃貸市場からのアプローチは差し控えた。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,452,826,356	953,690,514	12	719,000	2,540.00	272,000	3,530.00
⑧開発法による価格	499,135,842 円　　　　（　 366,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -19　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,362 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,362.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
660.00 ㎡	3,530.00 ㎡	2,700.00 ㎡	830.00 ㎡	2,540.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 33 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.5 ％）	（ 259.2 ％）	（ 198.2 ％）	（ 60.9 ％）	（ 71.95 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.0 ｍ 44.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

719,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 719,000 円／㎡　　×　　 2,540.00 ㎡　　＝　　　　 1,826,260,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,826,260,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 272,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 280,160 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 280,160 円／㎡　　×　　　 3,530.00 ㎡　　＝　　　　 988,964,800 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,826,260,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 182,626,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,171,590,800 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	18 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	25 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	91,313,000 円	( 5 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 79,250,553 円
	販売総額(2期)	91,313,000 円	( 5 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 75,598,033 円
	販売総額(3期)	1,643,634,000 円	( 90 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,297,977,770 円
収入合計		－	－	－	－	1,452,826,356 円
支出	建築工事費(1期)	98,896,480 円	( 10 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 89,985,907 円
	建築工事費(2期)	197,792,960 円	( 20 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 166,877,920 円
	建築工事費(3期)	692,275,360 円	( 70 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 546,689,852 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	109,575,600 円	( 60 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 92,448,934 円
	販売管理費(2期)	73,050,400 円	( 40 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 57,687,901 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	953,690,514 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,452,826,356 円　　－　　　　　　 953,690,514 円　　＝　　　　　 499,135,842 円 366,000 円／㎡