別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 那覇 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -18 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　平良　修   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市首里山川町３丁目５３番１９ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の既成 住宅地域 北3.7m私道 水道 ノボテル沖縄那覇前停 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、３．７ ｍ私道 交通 施設 ノボテル沖縄那覇前停 　東方 310m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地勢が劣る既成住宅地域であり、現在の住環境を維持するものと思料される。下水道の整備計画はあるが完成時 期は未定、周辺地域と比較すると競争力の劣る地域であり、地価は横這い傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は首里地区の住宅地域を中心とした那覇市内の既成住宅地域と判断した。需要者は市内居住者が中心である が、周辺市町からの転入者も見られる。周辺地域と比較すると競争力の劣る地域で地価が上昇するまでの需要回復は認 められず、需給動向は横這い傾向にある。市場の中心となる価格帯は土地が総額１，０００万～２，５００万円程度、 新築戸建住宅は３，５００万～５，０００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。近隣地域及びその周辺はアパ ートも介在する地域であるが、投資額に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格の試算は行わなかった。 自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に取引が成立することが一般的と認められる。従って比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    180,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [166.9] [100.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は安定しており、ＲＣ造に比べ割 安感のある木造住宅が増加傾向。人口は減少 、世帯数は増加、高齢化率は上昇傾向にある 。 街路条件及び地勢が劣る既成住宅地域であり 、地域要因に特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％