別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 那覇 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -14 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市字仲井真上田原２５５番２ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6.3m市道 水道、下水 上間停 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 仲井真中学校の北東方に存す る住宅地域 街 路 基準方位　北　６． ３ｍ市道 交通 施設 上間停　南方 650m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地郊外に存し、低層の一般住宅を中心とする街区画整然とした分譲住宅地域である。市街地中心部の類 似土地の高騰により、比較的値頃感の出ている当該地域の地価は底堅く推移しているものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地郊外の分譲住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり、圏外からの転入者も多く見 られる。街路及び街区配置は整然としており、幅員が概ね一定である。市街地中心部の居住系宅地の取引価格高騰によ り、コロナ禍の影響下においても価格水準の値頃感も出てきている。土地で２，３００万円前後、中古建物込みで３， ５００万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層戸建住宅を主として共同住宅等も見られる住宅地域である。画地規模、標準的使用、最有効使用等を考慮すると、 賃貸建物の建築による収益獲得の経済的合理性は認められないため、収益価格は試算しなかった。住宅地としての居住 性等の環境条件は比較的優り、那覇市郊外の住宅地として、周辺類似地域の取引価格は値頃感を反映して底堅く推移し ている。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    151,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [122.1] [101.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向。老年人口は上昇傾向。 コロナ禍の影響により市場の先行き不透明感 が残っている。 コロナ禍と言えども住宅地価格は比較的堅調 に推移しており、周辺取引価格も底堅く推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％