別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 那覇 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -9 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市繁多川３丁目４５６番７ ｢繁多川３－１４－１４｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ3 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 繁多川停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位：北、　６ ｍ市道 交通 施設 繁多川停　北西方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心に共同住宅が混在する住宅地域で、地域要因の変動は見られない。市内の宅地需要はコロナ禍に おいても底堅さを維持しているが、住環境面で競争力が劣り当面の地価は横ばい圏で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那覇市東部を中心とする中心市街地外縁部の住宅地域の存する圏域。主たる需要者は那覇市及び周辺市 町の居住者を中心とする一次取得者層である。コロナ禍の影響は小さいものの、市内でも住環境面から相対的競争力が 劣り、需給共に低位で推移している。土地は１５００万円から２５００万円程度、戸建は３５００万円から４５００万 円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市内の類似性を有する取引事例に基づき試算したもので、市場の実態を反映し実証的である。一方、収受可 能な賃料水準や画地規模から経済合理的な賃貸住宅の経営が困難で収益価格は試算しなかった。近隣地域は自己使用目 的の需要が中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が主導的役割を果たすと判断される。以上によ り、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    151,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [136.6] [101.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那覇市の人口は微減、世帯数は微増傾向が継 続。那覇市を中心とする都市圏の住宅地需要 は、コロナ禍においても堅調さを維持してい る。 地域要因に特段の変動はなく、住環境から競 争力が劣り需給とも低位で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％